Das schwarz-gelbe Regierungsbündnis hatte in den Koalitionsvereinbarungen eine Mietrechtsreform angekündigt. Diese sollte auch dazu beitragen, Energieeffizienz-Sanierungen zu vereinfachen. Ein erster Entwurf liegt jetzt vor. Er stößt sowohl bei Hausbesitzerverbänden als auch beim Deutschen Mieterbund auf heftige Kritik.
Die bestehenden Vorschriften würden den Anforderungen nicht mehr gerecht, die an vermieteten Wohnraum in Bezug auf Klimaschutz und Energieeffizienz gestellt werden, heißt es in dem Gesetzesentwurf, der EnBauSa.de vorliegt. Festgehalten wird der Vorschlag, dass es bei einer energetischen Modernisierung von Wohnungen kein Recht mehr auf Mietminderung geben soll, wenn "der Vemieter mit der Sanierung seine rechtlichen Pflichten erfüllt".
Diese Formulierung ist dem Hausbesitzerverband Haus&Grund zu schwammig. Es gebe keine Pflicht zur energetischen Modernisierung, und die werde es laut Energiekonzept auch in Zukunft nicht geben. "Dies bedeutet, dass für klima- und umweltfreundliche Modernisierungen auch zukünftig kein Minderungsausschluss besteht", schlussfolgert der Verband.
Der Mieterbund sieht dagegen eine Ausweitung des Begriffs der energetischen Sanierung. Auch Maßnahmen, die nicht zu niedrigeren Heizkosten führen, aber aus Umweltgründen sinnvoll sind, müssten als Modernisierung geduldet werden, moniert der Verband. "Es kann nicht sein, dass Mieter, ohne einen Vorteil zu haben, für Klimaschutz- und Umweltschutzmaßnahmen deutlich höhere Mieten zahlen", sagt Franz-Georg Rips, Präsident des Mieterbunds. Dabei ist Rips selbst für höhere Warmmieten nach einer Sanierung offen, wenn die Mieter einen höheren Wohnwert haben.
Änderungen bei den Mietminderungen seien nicht notwendig, so Rips. Nur eine Minderheit mache überhaupt von der Möglichkeit der Mietminderung Gebrauch, sagt Rips. Diese Mindereinnahmen seien nicht besonders hoch. "Selbst wenn jeder zweite Mieterhaushalt eines 10-Familien-Hauses die Miete um 20 Prozent kürzt hätte der Vermieter nur Mindereinnahmen in Höhe von 600 Euro pro Monat. Niemand macht davon eine Investitionsentscheidung über mehrere hunderttausend Euro abhängig", rechnet Rips vor. Die Berechnungen legen bei einem Zehn-Familienhaus Mieteinnahmen von monatlich 6.000 Euro zugrunde.
Bereits heute seien die Belastungen bei einer energetischen Sanierung für die Mieter enorm. Würden 20.000 Euro in die Sanierung einer 70-Qudratmeter-Wohnung gesteckt, verteure sich die Miete um 180 Euro pro Monat. Diese Rechnung stimmt, wenn das Geld ausschließlich in die Modernisierung fließt und keine Instandhaltung vorgenommen wird. Kosten für Instandhaltung müssen bei der Umlage herausgerechnet werden. Ein Pferdefuß aus Sicht der Mieter bleibt jedoch: Auch wenn die Modernisierung abbezahlt ist, fließt weiter eine höhere Miete.
Am bisherigen Umlageverfahren hält auch der jetzige Gesetzesentwurf fest: Wie bislang können 11 Prozent des Kostenanteils, der auf die Modernisierung entfällt, auf die Mieter umgelegt werden. Der Mieterbund hält 11 Prozent für zu hoch und lehnt Pläne zu einer Erhöhung ab: "Die im Berliner Senat angekündigte Bundesratsinitiative, die Modernisierungserhöhung von derzeit 11 auf 9 Prozent zu senken, ist viel richtiger", sagt Rips.
Die wohnungswirtschaftlichen Verbände fordern schon lange eine Erhöhung, die politischen Parteien sind in diesem Punkt noch uneinig. In dieser Frage sei die FDP "noch im internen Abstimmungsprozess", hatte deren Mitglied im Rechtsausschuss Stephan Thomae vor einer Woche gegenüber EnBauSa.de erklärt. Die CDU wollte eine höhere Umlage.
Die Opposition ist ähnlich uneins wie die Koalition. SPD-Mietrechtsexperte Sören Bartol hält die bestehenden Regelungen für ausgeglichen. Seine Parteigenossin, die Berliner Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer, will im Bundesrat eine Minderung auf 9 Prozent einbringen. Die Linke tritt für eine geringere Umlage ein. "Wir stellen uns eine Umlage von 5 Prozent vor. Dann finanziert sich die Investition innerhalb von 20 Jahren", formuliert Heidrun Bluhm. Dieser Zeitraum entspreche in etwa dem Lebenszyklus von technischen Einbauten wie neuen Heizanlagen.
Außerdem fordert er, energetische Modernisierungen im Mietspiegel abzubilden. Mietspiegel, die die Energiebilanz abbilden, gibt es bislang nur vereinzelt, die Berechnungsverfahren sind noch umstritten.
von unserer Redakteurin Pia Grund-Ludwig