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Justizministerium legt Referentenentwurf vor

Mieterbund sieht Mehrbelastung durch Mietreform

17.11.2011, 16:48

Außenansicht eines Gebäudes während der Sanierung
Bei energetischer Sanierung soll Mietminderung in den ersten drei Monaten entfallen. © Dena

Auf geteiltes Echo stößt wie zu erwarten der Vorschlag der Bundesregierung zur Reform des Mietrechts. Der Mieterbund bezeichnet das Konzept von Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger als "enttäuschend, überflüssig und ungerecht", der Bundesverband der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft ist zufrieden.

Größeres Gewicht erhält der Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Sie umfasst energiesparende Maßnahmen wie Dämmung, Solarthermie oder die Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung. Diese energetischen Modernisierungen sollen während der ersten drei Monate nicht mehr zu einer Mietminderung führen dürfen. Dem Hausbesitzerverband Haus und Grund geht das nicht weit genug: Verbandschef Rolf Kornemann fordert, Mietminderungen nicht nur für explizit energetische Modernisierungen auszuschließen, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die parallel durchgeführt werden.

Ab dem vierten Monat, so der Entwurf des Justizministeriums, mindert sich die Miete wie bisher, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Bei anderen Modernisierungen bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht.

Geändert werden auch die Einspruchsmöglichkeiten der Mieter. Die konnten bislang teilweise Modernisierungsmaßnahmen bei unzumutbarer wirtschaftlicher Härte verzögern, wenn sie die Umlage nicht bezahlen konnten. Beruft sich ein Mieter nun darauf, dass er die Modernisierungsumlage nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen. Der Härtegrund wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, der Mieter behält den Schutz vor Mieterhöhungen, die er nicht tragen kann.

Neu sind zudem Regelungen zur Wärmelieferung über Contracting. Das Energie-Contracting wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Daraus resultierende Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden, wenn die gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte Energie einspart und für die Mieter kostenneutral ist. 

Außerdem hat das Justiministerium formalen Anforderungen an die Begründung durch den Vermieter gesenkt. Er kann sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um beispielsweise die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Bislang musste er dazu teilweise Gutachten vorlegen. Beibehalten wurden die 11 Prozent Umlagefähigkeit, Mieterbund und Teile der Opposition hatten eine Absenkung auf 9 Prozent gefordert.

Für den Direktor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten schafft der Referentenentwurf "Grundrecht für Verbraucher teilweise ab." Er bezweifelt, dass die Abschaffung des Mietminderungsrechts für die Investitionsentscheidung des Eigentümers oder Vermieters tatsächlich irgendeine Rolle spiele. Seine Rechnung: "Wenn in einem 10-Familien-Haus tatsächlich zwei Mietparteien die Miete um 20 Prozent kürzen sollten, wäre das bei einer durchschnittlichen Miete von 600 Euro ein Betrag von 240 Euro im Monat. Davon macht kein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen in Höhe von 100.000 oder 150.000 Euro abhängig." Mieter müssten dagegen auch die Modernisierungen bezahlen, die nicht zu niedrigeren Heizkosten bei ihnen führen, aber nicht erneuerbare Primärenergie einsparen, etwa durch das Umrüsten auf Pellets. Härtegründe können Mieter im Vorfeld der Modernisierung nur noch einen Monat lang geltend machen.

"Hinter diesen geplanten Neuregelungen steht offensichtlich die Vorstellung der Bundesregierung, mit dem Abbau von Mieterrechten könnten Investitionen ausgelöst und energetische Modernisierungen vorangetrieben werden. Das aber ist schlicht falsch", erklärt Siebenkotten. Eine 20.000 Euro teure Investition führe zu einer Vermieterforderung von 183,33 Euro mehr Miete im Monat. Derartige Mieterhöhungen seien für viele Mieter nicht bezahlbar, auch nicht unter Berücksichtigung von Heizkostenersparnissen.

Er kritisiert, dass die Umlagefähigkeit unabhängig ist von der Energieffizienz. Sein Vorschlag: "Je besser und effizienter die Modernisierungsmaßnahme ist, je mehr Heizkosten eingespart werden können, desto höher kann die Miete steigen."

Axel Gedaschko, in Personalunion Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW begrüßt den Entwurf. Die Änderung des Mietrechts müsse zum Abschluss gebracht werden.

von unserer Redakteurin Pia Grund-Ludwig

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