Ab 2011 wird der Erwerb eines Hauses voraussichtlich teurer. Einer der Gründe: Zahlreiche Bundesländer, darunter Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Bremen und Niedersachsen, diskutieren derzeit darüber, die Grunderwerbsteuer von derzeit 3,5 Prozent auf 4,5 oder gar 5 Prozent zu erhöhen.
Den Immobilienverbänden gefällt das nicht: "Die geplante Steuererhöhung trifft sowohl kleinere Eigentümer, die zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen wollen, wie auch größere Investoren, die etwa Grundstücke zur Gewerbeansiedlung kaufen wollen", moniert Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Regionalverbandes Berlin-Brandenburg im IVD. Brandenburg will den Satz auf 5 Prozent erhöhen und läge damit bundesweit an der Spitze. Seit September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben die Grunderwerbsteuer bereits auf 4,5 Prozent angehoben.
Die Grunderwerbsteuer wird bei jeder Immobilientransaktion fällig und auf den Gesamtkaufpreis der Immobilie einschließlich des Grundstücks erhoben. Sie ist auch bei Schenkungen oder Übertragungen fällig. Eine Ausnahme gibt es nur bei der Übertragung an direkte Verwandte, also an Kinder oder Enkel oder an Ehepartner.
Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum sind nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken im zweiten Quartal 2010 um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Gleichzeitig sind die Zinsen im Moment noch relativ niedrig: "Bei einer Festschreibungsfrist von 10 Jahren liegt der Bestsatz der Ing-DIBA beispielsweise derzeit bei 3,04 Prozent effektiv, bei einer Festschreibung von 5 Jahren sogar bei 2,43 Prozent", erklärt Finanzierungexperte Ingo Bohg vom unabhängigen Verbraucherportal toptarif.de.
Bei den Zinsen lohnt es sich auf jeden Fall, alle verfügbaren Möglichkeiten genau zu vergleichen. Entscheidende Kenngrößen sind der effektive Jahreszinssatz, die Tilgung, die Möglichkeit, Teile des Kredits vorzeitig zurückzuzahlen sowie die Länge, über die der Zinssatz festgeschrieben wird.
Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben dem Nominalzins alle zusätzlichen Kosten wie die Bearbeitungsgebühren und eventuell andere anfallende Gebühren.
Baufinanzierungen sind in der Regel Darlehen, die durch gleichbleibende monatliche Ratenzahlungen getilgt werden. Je niedriger die Tilgung ist, desto länger dauert die Rückzahlung des Kredites. Da die Restschuld kontinuierlich geringer wird, sinken auch die Zinsen innerhalb der immer gleich bleibenden monatlichen Rate. Dadurch steigt der Anteil der Tilgung an der Rate. Hat man eine niedrige anfängliche Tilgung von beispielsweise 1 Prozent gewählt, sinkt der Anteil der Zinsen an der monatlichen Rate nur sehr langsam.
Wählt man eine anfängliche Tilgung von 1 Prozent bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro, so zahlt man bei einem Festzins von 6 Prozent 32 Jahre lang den Kredit ab. Entscheidet man sich für eine Tilgung von 2 Prozent, ist das Darlehen schon in 23 Jahren abbezahlt.
Neben der monatlichen Ratenzahlung kann der Kreditnehmer die Möglichkeit einer zusätzlichen Tilgung vereinbaren, um schneller schuldenfrei zu werden. Die meisten Kreditinstitute bieten eine Sondertilgungsoption zu einem bestimmten jährlichen Termin an. Mittlerweile gibt es zahlreiche Kreditgeber, die eine Sondertilgung bis zu einer bestimmten Höhe ohne Zusatzkosten erlauben. In der Regel kann eine Sondertilgung bis 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme vereinbart werden.
Bei einer Zinsbindung wird für einen bestimmten Zeitraum ein Festzins für das Darlehen festgeschrieben. Bei der Baufinanzierung sind Sollzinsbindungen von 5, 10, 15 oder mehr Jahren üblich. Für eine optimale Planungssicherheit müsste die Sollzinsbindung während der gesamten Laufzeit eines Kredits gelten. Hierzu sollten jedoch die genauen Kosten kalkuliert werden, denn die Festschreibung verteuert in der Regel den Kredit. Läuft wiederum die Sollzinsbindung nach einigen Jahren ab, ist in der Regel eine Restschuld vorhanden, die über eine Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Gerade in einer Niedrigzinsphase sollten sich Immobilienkäufer daher die heute günstigen Zinsen für so lange wie möglich sichern. 117pgl