Herr Scheinhardt, die Kreisbau Tübingen hat eine Änderung ihrer Sanierungsstrategie angekündigt. Was verbirgt sich dahinter?
Wir haben im vergangenen Jahr für unseren Gesamtbestand an Wohnungen eine relativ aufwändige CO2-Bilanz aufstellen lassen. Daraus haben wir eine Reihe von Erkenntnissen gewonnen, die uns dazu gebracht haben, unsere Sanierungsstrategie zu überdenken beziehungsweise zu ergänzen. Eine solche Erkenntnis ist: Da wir bereits in den 1990er Jahren und Anfang der 2000er einen Großteil unseres Bestands saniert haben, haben wir relativ viele Wohnanlagen, die zumindest nach unserer bisherigen Einschätzung als saniert gelten. Viele dieser Wohnungen werden jedoch noch mit alten Gasheizungen beheizt; etwa 150 Wohnungen werden sogar noch noch mit Ölheizungen beheizt. Im Zuge der CO2-Betrachtung rücken diese Wohnungen erneut in den Fokus. Wir wollen von den Ölheizungen so schnell wie möglich wegkommen. Bei den Gasheizungen sind wir uns da noch nicht so sicher. Da werden wir prüfen, welche anderen Möglichkeiten – etwa über Biogasnutzung – es gibt, die Wohnanlagen in Bezug auf den CO2-Ausstoß zu optimieren.
Komplettsanierung würde zu höheren Mieten führen
Hinzu kommt: Nicht alle Wohnanlagen, die bisher unsaniert sind und die wir nach unserer bisherigen Vorgehensweise in den nächsten Jahren saniert hätten, schreien nach einer energetischen Komplettsanierung. Wir haben einige Wohnanlagen, in denen die Mieten besonders günstig sind, die aber energetisch gar nicht so schlecht dastehen. Eine Komplettsanierung würde hier zu höheren Mieten führen.
Die Kreisbau hat die Betriebskosten ihrer Gebäude ja sehr genau im Blick. Wie haben sich denn die Komplettsanierungen der vergangenen Jahre auf die Betriebskosten ausgewirkt?
Das ist eine ganz spannende Frage. Tatsächlich ist es nicht so, dass wir mit einer umfassenden Sanierung deutlich Betriebskosten sparen. Natürlich sind die Energiekennwerte anschließend wesentlich besser und der Primärenergieverbrauch ist deutlich geringer als vor der Sanierung. Aber wenn wir heute eine alte Wohnanlage nach den neuesten Kriterien modernisieren, dann haben wir am Ende durch die vielen neuen Techniken und die damit verbundenen Wartungsverträge fast die gleichen Betriebskosten wie vorher. Das betrifft nicht nur Energieeffizienztechniken wie Lüftungsanlagen, sondern auch andere wie Aufzüge und ähnliches, die im Rahmen einer Modernisierung natürlich auch eingebaut werden. Daher ist es leider nicht so, dass wir sagen können: vorher 2,5 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter und nach der Modernisierung nur noch 1,50 Euro. Vielmehr sind es auch nachher noch 2,5 Euro pro Quadratmeter, dafür hat das Gebäude aber einen Neubaustandard.
Welche Rolle spielt die neue Förderstrategie der Regierung bei Ihrer Entscheidung, sich jetzt stärker auf den Heizungsaustausch zu konzentrieren?
Keine. Als wir vorvergangenes Jahr in die Diskussion gingen und im letzten Jahr unsere relativ aufwändige CO2-Bilanz erstellt haben, war noch gar nicht klar, wie sich die Förderung entwickelt.
CO2-Emissionen sind großes Thema
Was hat Sie dazu bewogen, eine CO2-Bilanz aufstellen zu lassen?
Die CO2-Emissionen sind ein großes Thema in der Branche, wir sprechen darüber auch mit befreundeten Unternehmen. Zwar reden wir alle über den Autoverkehr, aber wir Wohnungsunternehmen wissen sehr wohl, dass ein erheblicher Anteil der CO2-Emissionen an den Gebäuden hängen und dass wir einen besonderen Fokus darauf legen müssen. Allerdings haben die wenigsten Wohnungsunternehmen wirklich eine Vorstellung davon, wie ihre CO2-Bilanz tatsächlich aussieht. Daher haben wir vor eineinhalb Jahren begonnen, uns ein Bild zu machen. Jetzt wissen wir genau, welche Heizanlage mit welchen Verbrauchskennwerten zu welchem CO2-Ausstoss führt und wie die Bilanz der einzelnen Gebäude aussieht. Das ist für uns eine wichtige Entscheidungsgrundlage und hat uns in der Entscheidung bestärkt, dass wir die Heizungen mit nicht regenerativen Energiequellen loswerden wollen.
Erstellen auch andere Wohnungsunternehmen CO2-Bilanzen?
Ich glaube, dass es im Moment nicht allzuviele Wohnungsunternehmen gibt, die wirklich sagen können, wo sie stehen. Viele haben das Thema auf dem Schirm, aber vermutlich nur wenige werden sagen können, dass sie jede einzelne Wohnanlage mit den entsprechenden Daten erfasst und ausgewertet haben.
Sie sagen, dass viele der noch nicht sanierten Gebäude in einem so guten Zustand sind, dass eine Komplettsanierung nicht unbedingt nötig ist. Ist das Thema Gebäudedämmung damit für Sie zunächst mal vom Tisch?
Nein, da habe ich mich vielleicht nicht ganz korrekt ausgedrückt. Natürlich werden wir mit mindestens gleicher Intensität unser Sanierungsprogramm weiterführen. Wir wollen unseren Beitrag dazu leisten, dass wir der Klimaneutralität näher kommen. – gerade hier in Tübingen, das dabei politisch eine Vorreiterrolle einnimmt. Wir geben jedes Jahr rund 4 bis 4,5 Millionen für Modernisierungen aus und das werden wir so fortführen. Aber: Es gibt ein paar Wohnanlagen, die wir vielleicht fünf oder zehn Jahre später sanieren, um die Mieten zunächst weiter gering halten zu können. Das schließt nicht aus, dass wir bei diesen Wohnanlagen aber schon vor der Sanierung die Heizungsanlagen austauschen.
Ist eine Sanierung zwangsläufig mit höheren Mieten nach Abschluss der Maßnahmen verbunden?
Tatsächlich ist es wirtschaftlich nicht darstellbar, umfassende Sanierungen durchzuführen, ohne dass die Mieten deutlich steigen. Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche liegen bei den Kernsanierungen mittlerweile deutlich über 2000 Euro und damit nicht mehr weit weg von den Neubaukosten. Es gibt zwar Fördermöglichkeiten und die helfen auch, trotzdem geht die Rechnung mit den momentanen Baukosten ohne die Gegenfinanzierung durch höhere Mieten nicht auf.
"Serielle Sanierung überzeugt uns noch nicht"
Was halten Sie von Ansätzen wie der seriellen Sanierung, die darauf abzielen, die Sanierungskosten deutlich zu senken?
Das was wir hier bisher gesehen haben, hat uns nicht überzeugt. Wir haben mit Vertretern der Dena zusammengesessen, die den Energiesprong-Ansatz in den deutschen Markt tragen wollen. Das hört sich sehr gut an und ich möchte auch nicht die Gelegenheit verpassen, mir ein solches Projekt einmal live vor Ort anzuschauen. Aber die Modelle, die bei den Gesprächen vorgestellt wurden, haben sich für unseren Bestand als kaum umsetzbar dargestellt. Ich kann noch nicht so richtig ermessen, warum das so ist. Ich weiß nicht, welches Gebäude man haben muss, damit man tatsächlich relativ einfach die vorgefertigten Module verbauen kann, um dann in kürzester Zeit und deutlich günstiger seine Modernisierung durchzuführen. Im Moment sind wir davon noch nicht überzeugt. Das mag aber daran liegen mag, dass wir das Konzept nicht in allen Details erfasst haben.
Interview: Silke Thole