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Gesamtinvestitionen sollen 2015 um knapp 14 Prozent steigen

Geschäftsklima in der Wohnungswirtschaft ist gut

07.07.2015, 08:45

Fenster an einer Fassade
Investitionen der Wohnungswirtschaft in Neubau und Sanierung steigen 2015 kräftig. © Berres

Das Geschäftsklima in der Wohnungswirtschaft ist im letzten Jahr um 2,1 Punkte gestiegen. Damit hat sich der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (0,7 Punkte) beschleunigt und stellt den höchsten jährlichen Zuwachs seit 2011 dar, so der Verband der Wohnungswirtschaft GdW in einer aktuellen Analyse.

Die Wohnungsunternehmen bewerten ihre derzeitige Geschäftslage überwiegend als gut (83,2 Punkte) und blicken gleichzeitig optimistischer (6,0 Punkte) in ihre geschäftliche Zukunft. "Das Geschäftsklima in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist stabil, der Trend zeigt aktuell nach oben", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW. "Im direkten Vergleich mit der Einschätzung der aktuellen Geschäftslage liegen die Geschäftserwartungen der Wohnungsunternehmen allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Hier klafft immer noch eine Lücke, denn die Unternehmer befürchten weitere Regulierungen, wie beispielsweise die aktuelle Diskussion um eine zeitliche Befristung der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung", so der GdW-Chef.

Um das Geschäftsklima in der Wohnungswirtschaft zu verbessern, sollte die Politik weitere Bündnisse für den Wohnungsbau wie beispielsweise in Hamburg schmieden, Entbürokratisierung vorantreiben und Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen.

Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen haben im Jahr 2014 rund 10,9 Milliarden Euro in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungen investiert. Das sind 5,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Aufschwung bei den Investitionen hält damit weiter an, verlangsamt sich jedoch gegenüber dem Vorjahr.

"Die ansteigenden Neubauzahlen haben auch 2014 für einen Investitionsanstieg gesorgt, allerdings werfen bereits abflauende Baugenehmigungszahlen als Zeichen der schwierigen Bedingungen für den Wohnungsneubau ihre Schatten voraus", erläuterte Gedaschko.

Die Investitionen in die Bewirtschaftung der Wohnungsbestände verzeichneten mit einem Plus von 0,3 Prozent nur einen sehr geringen Anstieg und liegen erneut bei rund 7,1 Milliarden Euro. Auffällig ist hier insbesondere das Absinken der Investitionen in die Modernisierung der Bestände um ganze 1,3 Prozent. "Hier sieht man eindeutig, wie verunsichert die Wohnungsunternehmen durch die anhaltenden Diskussionen um ein Absenken und eine Befristung der Mieterhöhungsmöglichkeit bei energetischer Sanierung bereits jetzt sind", so Gedaschko.

Für 2015 prognostiziert der GdW einen weiteren deutlichen Anstieg der Gesamtinvestitionen um rund 13,8 Prozent. "Wir gehen davon aus, dass wir in diesem Jahr erstmals seit dem Jahr 2000 die 12-Milliarden-Marke überschreiten können. Die Investitionen könnten bei rund 12,4 Milliarden Euro liegen", erklärte Axel Gedaschko. Die Investitionen in den Wohnungsneubau werden im Jahr 2015 ebenfalls deutlich ansteigen. Ausgelöst durch den großen Neubaubedarf in einigen Ballungsregionen planen die Unternehmen eine Ausweitung der Neubauinvestitionen um 25,7 Prozent.

Im Jahr 2014 haben die GdW-Unternehmen 14.729 Wohnungen fertig gestellt. Das waren 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Die GdW-Unternehmen haben damit bundesweit 31 Prozent aller neuen Mietwohnungen gebaut. Für das Jahr 2015 planen die GdW-Unternehmen sogar den Neubau von rund 20.427 Wohnungen. Das wäre der höchste Wert seit 13 Jahren. 2014 lagen die Schwerpunkte des Wohnungsneubaus bei den GdW-Unternehmen in den Verdichtungsräumen Hamburg, Stuttgart, Köln, Berlin, München und Frankfurt am Main.

Im Jahr 2014 wurde in Deutschland der Bau von 284.900 Wohnungen genehmigt. Die Baugenehmigungen sind damit um 5,4 Prozent gestiegen. Damit hat sich der positive Trend des Jahres 2013 deutlich verlangsamt. Seit Jahresanfang stagniert die Zahl der Baugenehmigungen. Von Januar bis April wurden nicht mehr Wohnungen auf den Weg gebracht als im Vorjahr. Ein Blick auf die tatsächlich fertig gestellten Wohnungen zeigt: Mit rund 245.000 Fertigstellungen im Jahr 2014 wurde die 200.000-Marke wieder deutlich überschritten. Für das laufende Jahr 2015 schätzt der GdW die Zahl der Wohnungsfertigstellungen bundesweit auf rund 260.000 Wohneinheiten. Das würde einen erneuten Anstieg um 6,4 Prozent bedeuten. Rund 130.000 dieser neuen Wohnungen werden voraussichtlich im Geschosswohnungsbau realisiert.

Mit der 2014 erreichten Zahl der Baugenehmigungen liegt die Bautätigkeit zwar wieder innerhalb des Zielkorridors langfristiger Wohnungsbedarfsprognosen. Aber insbesondere im Geschosswohnungsbau hat sich in den letzten Jahren ein hohes Defizit aufgebaut, welches noch lange nicht gedeckt ist. Laut der neuen Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) müssten in den nächsten fünf Jahren 272.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Angesichts der im Jahr 2014 nur rund 240.000 fertiggestellten Wohnungen gibt es also derzeit jährlich immer noch 30.000 Wohnungen zu wenig.

Dass die Zahl der Baufertigstellungen deutlich unter der der Baugenehmigungen liegt, zeige dass viele Bauinvestoren durch die hohen Baukosten während des Bauprozesses abgeschreckt würden, so der Verband.

Bundesweit gibt es immer weniger Sozialwohnungen. Waren es im Jahr 2002 noch rund 2,6 Millionen Wohnungen mit Preisbindung, verringerte sich die Zahl bis zum Jahr 2014 auf nur noch rund 1,4 Millionen. Aktuelle Zahlen des GdW unterstreichen diesen Trend. Die Unternehmen im GdW bewirtschaften knapp 61 Prozent der Sozialwohnungen in Deutschland. Im Jahr 2014 gab es bei den GdW-Unternehmen insgesamt nur noch 855.000 Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindung. Das sind über 44.000 Wohnungen weniger als noch in 2013. "Diesem Minus stehen nur 3.077 Wohnungen gegenüber, die im Jahr 2014 mit Mietpreis- oder Belegungsbindung, also als 'Sozialwohnungen' neu errichtet wurden", kommentierte Axel Gedaschko die Entwicklung. "Wir sehen hier dringenden Handlungsbedarf. Es gibt besonders in einigen Ballungsregionen zu wenig Wohnungen, um auch finanziell schwächer gestellte Menschen weiterhin ausreichend versorgen zu können", so Gedaschko. Er appellierte an die Bundesländer, die ihnen vom Bund zur Verfügung gestellten Mittel für die Wohnraumförderung in Höhe von 518 Millionen Euro pro Jahr unbedingt zweckgebunden einzusetzen. "Wenn das politische Engagement für bezahlbaren Wohnraum ernst gemeint ist, muss es hier eine Selbstverpflichtung geben", forderte Gedaschko.

Gleichzeitig mahnte er eine Kostenbremse an. Bauen werde immer teurer und komplizierter, "Neubau findet daher zum Großteil nur noch im oberen Mietpreissegment statt", mahnte Gedaschko. Die Kostentreiber im Wohnungsbau seien überwiegend "staatlich gemacht": Bund, Länder und Kommunen haben den Wohnungsbau in den vergangenen Jahren durch Gesetze, Verordnungen, Auflagen, Steuern und Materialanforderungen enorm verteuert.

Um rund 36 Prozent sind die Kosten rund um den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland seit dem Jahr 2000 gestiegen. Bei den reinen Baupreisen gab es im gleichen Zeitraum dagegen lediglich einen Anstieg von rund 27 Prozent – ähnlich zu den Lebenshaltungskosten, bei denen die Zunahme bei 25 Prozent lag. Die Neubau-Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche in einem Muster-Mehrfamilienhaus sind konkret von 2.209 Euro im Jahr 2000 um 871 Euro auf 3.080 Euro im vergangenen Jahr gestiegen, wie die vom "Verbändebündnis Wohnungsbau" beauftragte Studie "Kostentreiber für den Wohnungsbau" der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE Kiel) zeigt. 330 Euro davon gehen allein auf das Konto von Bund, Ländern und Kommunen durch Vorgaben und Anforderungen. Seit 2000 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) vier Mal novelliert – mit immer höheren Anforderungen. "Allein das hat die Kosten um 6,5 Prozent ansteigen lassen", so der GdW. Bei Berücksichtigung der EnEV 2016 in Verbindung mit dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in der gültigen Fassung würden sogar nochmals Kostensteigerungen in Höhe von 9 Prozent hinzukommen.

"Bereits für den energetischen Standard, den die Energieeinsparverordnung ab 2016 vorschreibt, kann die Wirtschaftlichkeit nicht nachgewiesen werden", erklärte Gedaschko. Die Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit sei damit insbesondere für den mehrgeschossigen Wohnungsbau bereits mit der EnEV 2009 erreicht worden. "Jegliche weitere Verschärfungen der energetischen Anforderungen sind Gift für den vielerorts dringend notwendigen Wohnungsbau und müssen unbedingt unterbleiben", forderte der GdW-Chef. Die Studie der ARGE wurde jedoch kritisiert. Sie berücksichtige langfristige Einsparungen nicht, so die Deutsche Umwelthilfe.

Der GdW fordert vom Bund unter anderem, die steuerliche Normalabschreibung (AfA) von 2 auf 3 Prozent zu erhöhen. "In den Gebieten, in denen die neue Mietpreisbremse gelten soll, sollten die Abschreibungssätze auf 4 Prozent erhöht beziehungsweise ein Investitionszuschuss eingeführt werden", so der Verband. Er mahnt außerdem, nicht weiter an der Steuerschraube zu drehen bei Grunderwerbsteuer und Grundsteuer. Quelle: GdW / pgl

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