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Von 2000 bis 2014 sind die Baukosten um über 30 Prozent gestiegen

Kosten für Neubau und Sanierung in Deutschland zu hoch

20.11.2014, 12:37

Fenster an einer Fassade
Bauen in Deutschland ist zu teuer, kritisiert der GdW. © Berres

Zum Tag der Wohnungswirtschaft 2014 gab der Dachverband der Wohnungswirtschaft (GdW) einen umfassenden Überblick zur aktuellen Marktsituation der Wohnungswirtschaft in Deutschland. "Die größten Preiserhöhungen für die Mieter entstehen durch steigende Energiepreise, kalte Betriebskosten, Stromkosten und Steuern", stellte Axel Gedaschko, Präsident des GdW, fest. "Für Neubau als auch energetische Sanierung sind die Kosten zu hoch."

Von Mitte des Jahres 2000 bis 2014 seien die Baukosten insgesamt um über 30 Prozent gestiegen. Der Preisdruck gehe dabei eindeutig von den Materialkosten aus, mit einem Plus von 31,9 Prozent. "Es ist heute kaum noch möglich, einen Neubau mit einer Nettokaltmiete von weniger als 10,05 Euro/m2 zu errichten."

Die Wohnungsbaukonjunktur ist im zweiten Quartal 2014 um vier Prozent zurückgegangen. Die Wohnungswirtschaft im GdW sei indes stabil, doch ohne Nachbesserungen gehe es auch hier nicht. Hier sei vor allem die Politik in der Pflicht und müsse die soziale und wirtschaftliche Balance für Mieter als auch Vermieter gleichermaßen im Auge behalten. "Es gibt Grenzen des wirtschaftlich und sozial Machbaren. Hier sind Bund und Länder gefragt, die durch sie selbst entstandenen Preissteigerungen aufzufangen", mahnte Gedaschko. Das gilt auch für Steuern und Abgaben.

Die Lage spitze sich hauptsächlich in den Ballungsgebieten zu. Dass der Wohnungsbau zurückgehe liegt aus Sicht des GdW an einer Überregulierung des Marktes und völlig überhöhten Anforderungen an den Wohnungsbau. Gedaschko fordert mehr Investitionszuschüsse oder eine Verbesserung der Abschreibungsbedingungen.

Betrachtet man alle Investitionen, die zum Bau einer Wohnung innerhalb eines mehrgeschossigen Gebäudes inklusive Grundstück notwendig sind, so ergebe sich ein deutlicher Preissprung. "Während in den Jahren 2004 und 2005 der Bau einer Wohnung rund 1.680 Euro/m2 gekostet hat, muss ein GdW-Unternehmer dafür heute rund 2.470 Euro m2 in die Hand nehmen. Das ergibt einen Preissprung von 47 Prozent", rechnete Gedaschko vor. Energievorschriften, Baukosten, Baunebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer, Vorschriften für Tiefgaragen oder Parkplätze, Dachbegrünungen und vieles mehr führe zu einer Steigerung der Mieten.

Ein Gesetz etwa wie in Baden-Württemberg oder auch in Hamburg bereits geplant zur Zwangsbegrünung von Fassaden und Dächern sei da kontraproduktiv und überflüssig. Man dürfe nicht vergessen, dass beim Betrieb der Immobilien auch die ganz normalen Instandhaltungskosten wie etwa Leitungsstränge, Bäder oder Fassaden anfallen, so der GdW-Chef weiter. Dazu kommen dann erst die gesteigerten Anforderungen an die Energieeffizienz als auch den altersgerechten Umbau.

Der einzige Weg wäre es daher, die Baukosten zu senken, denn die Mehrkosten seien enorm. Von einer zeitlichen Befristung und Absenkung der Modernisierungsumlage sei die Politik wenigstens wieder abgekommen, denn das mache Modernisierungen wirtschaftlich untragbar. Die Vorgaben zur energetischen Sanierung oder auch EnEV-Vorgaben beim Neubau sieht die GdW kritisch. Auch würden Berichte wie neulich im WDR, dass 40 Prozent aller geprüften Baustoffe nicht der versprochenen Leistung entsprächen, große Unsicherheit hervorrufen und die Sanierungsaktivitäten behindern, so der GdW-Chef. Zudem werde jetzt die enorme Preisentwicklung bei den Dämmmaterialien vom Bundeskartellamt überprüft, ob es hier unlautere Preis- und Gebietsabsprachen gebe und so die Preise in die Höhe getrieben werden. "Die Preisentwicklung bei Dämmmaterialien lag in den letzten 12 Jahren bei plus 60 Prozent."

Ebenso wurde vom Bundesbauministerium ein Gutachten zur Brennbarkeit von Styropor-Dämmstoffen in Auftrag gegeben, denn hier wird vor allem in den Medien viel Angst geschürt. Man warte gespannt auf die Ergebnisse, so Gedaschko , "wir wären sehr enttäuscht, wenn sich das jetzt als Fehler herausstellt. Die Dämmindustrie muss in sich gehen", so Gedaschko, "es muss eine schnelle Klärung hierüber geben, um die Sanierungsaktivitäten jetzt nicht auch noch dadurch zu stoppen."

Die GdW halte die Vorschriften fürs Dämmen ohnehin für zu streng reguliert. Es wäre manchmal vernünftiger weniger zu dämmen und stattdessen mehr CO2-arme Energieträger einzusetzen. Während die warmen Betriebskosten bei den GdW-Unternehmen in den Jahren 2003-2013 um 29 Prozent angestiegen sind, erhöhten sich die Preise bei den dafür relevanten Kostenarten um 73 Prozent.

Die kalten Betriebskosten sind bei den GdW-Unternehmen im gleichen Zeitraum um 12 Prozent und im bundesweiten Durchschnitt um 14 Prozent gestiegen. Das liege am sparsamen Energieverbrauch der Mieter als auch an den vorgenommenen energetischen Sanierungen. Bei den GdW-Unternehmen erhöhte sich die Bruttowarmmiete im Schnitt um 1,8 Prozent pro Jahr und liegt bei 7,67 Euro/m2 (2013). Bundesweit lag die Bruttowarmmiete im Jahr 2013 bei 8,00 Euro/m2. Die Bruttowarmmiete setzt sich dabei zu zwei Dritteln aus der Nettokaltmiete sowie zu einem Drittel aus den warmen und kalten Betriebskosten zusammen. Die Betriebskosten hätten sich im Vergleich zu den Preissteigerungen bei den einzelnen Kostenarten nur relativ geringfügig erhöht. Die Vorauszahlungen bei den warmen Betriebskosten sind von 2012 auf 2013 um 4 Cent/m2 leicht gestiegen und liegen jetzt bei 1,12 Euro/m². Vergleiche man den Preisanstieg bei Mieten insgesamt mit anderen Dingen des alltäglichen Lebens zeige sich aber auch, so Gedaschko, dass diese weniger stark steigen als zum Beispiel die Preise für Gemüse oder Haushaltsenergie. Etwa zwei Drittel des Anstiegs der letzten zehn Jahre entfielen auf die gestiegenen Energiekosten.

Dass die Wohnkosten in Deutschland insgesamt gestiegen sind liege aber auch am höheren Wohnflächenverbrauch. Es gebe mehr Single-Haushalte als auch erhöhte Ansprüche an das Wohnen. "Der Trend zu kleinen Haushalten führt zu einer steigenden Wohnfläche pro Kopf." Dennoch sei die Wohnkostenbelastung der Haushalte in Deutschland in den letzten 10 Jahren nur um rund drei Prozentpunkte gestiegen und betrage im Schnitt rund ein Drittel des Haushaltseinkommens. Mehr dürfe es auch nicht werden, so Gedaschko, für den GdW sei das die akzeptierbare Obergrenze.

Die Preisspirale aus hohen Baukosten, Steuern und Überregulierung müsse deshalb ein Ende haben, forderte Gedaschko. Nicht nur Menschen in Metropolen mit Wohnraummangel leiden unter diesen Steuererhöhungen. Es gebe zahlreiche Städte und Gemeinden, die Schrumpfungsprozesse erleben und die durch eine weitere Anhebung der Grunderwerbsteuer zusätzlich qualitativ abgehängt zu werden drohen, weil auch in diesen Wohnungsteilmärkten energetisch guter Wohnungsneubau notwendig sei. "Wir brauchen ein nationales Aktionsprogramm", so Gedaschko, "die steuerlichen Maßnahmen zur energetischen Sanierung müssen noch weiter auf die politische Bühne gehoben werden."

Eine Mietpreisbremse werde die Mieten nicht senken, das sei reine Augenwischerei der Wähler oder auch Selbsttäuschung mancher Politiker. Eine kürzlich veröffentlichte Studie des Pestel-Instituts habe gezeigt, dass eine Reduzierung von Baulandkosten, die Einführung einer linearen Abschreibung von 3 beziehungsweise 4 Prozent und eine Reduzierung des Eigenkapitalzinses um einen Prozentpunkt die Kaltmieten um bis zu 4,14 Euro senken könnten. "Wohnen muss überall bezahlbar bleiben", so Gedaschko, die Politik sei jetzt am Zug. Nicole Allé

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