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Finanzierung

Beratung
Auch bei den Nebenkosten ist Beratung notwendig. © Interhyp

Dass der Hausbau beziehungsweise die Sanierung bei den meisten Bauherren zum größten finanziellen Kraftakt des Lebens wird, dafür würden die Material- und Arbeitskosten schon allein ausreichen. Doch es kommen noch weitere Belastungen auf Bauherren zu.

Die sogenannten Nebenkosten lassen sich in drei Gruppen einteilen:   

  • Finanzierungsnebenkosten
  • Bau-/Kaufnebenkosten
  • Betriebskosten

Finanzierungsnebenkosten

Bauherren brauchen in der Regel ein Darlehen. Dabei können die Finanzierungsnebenkosten erheblich ins Gewicht fallen. Die jeweiligen Kreditinstitute lassen sich als Sicherheit für ihr Geld im Grundbuch eine so genannte Grundschuld eintragen. Die Gebühr hierfür trägt der Bauherr/Kreditnehmer. "Kreditinstitute lassen sich im Übrigen nicht nur ihre Darlehen verzinsen", warnt Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands privater Bauherren (VPB). "Sie verlangen außerdem Bearbeitungsgebühren – manche bis zu einem Prozent der Darlehenssumme."

Außerdem können Posten wie Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Nichtabnahmegebühren und so weiter anfallen. Bei Abschluss eines Bausparvertrages ist ebenfalls eine Gebühr fällig. Diese zum Teil versteckten Kosten sind in der Differenz- zwischen Nominal- und Effektivzins enthalten – allerdings auch nicht alle, wie zum Beispiel Schätzgebühren.

Es zahlt sich für Bauherren  aus, wenn sie auf scheinbare Kleinigkeiten im Kreditvertrag achten wie zum Beispiel die Länge der bereitstellungsfreien Zeit. Das ist die Zeit, die zwischen der Bewilligung der Kredits und seiner Inanspruchnahme für die Bezahlung fälliger Rechnungen liegt. Besonders bei umfangreichen Bau- oder Sanierungsvorhaben, die sich in die Länge ziehen, macht es einen erheblichen Unterschied, ob die Bereitstellung drei, sechs oder auch neun Monate nichts kostet.

Bau-/Kaufnebenkosten

Schon bevor der erste Stein gesetzt ist bzw. die Umbauphase beginnt, fällt ein erheblicher Teil der Bau-/Kaufnebenkosten an. Zum Beispiel Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags. "Die sind in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und richten sich nach dem Wert der Immobilie", erklärt Penningh. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kommen rund 1.200 Euro zusammen.

Damit nicht genug. Auch das Finanzamt steht da und kassiert die Grunderwerbsteuer in Höhe von je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 Prozent der Kaufsumme. Wer nur das Grundstück kauft und dann später darauf baut, zahlt diese Steuer nur auf den Boden. Wer hingegen Grundstück und Haus zusammen erwirbt, hat Pech: Dann sind mindestens 3,5 Prozent für den Gesamtpreis fällig. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das mindestens 10.500 Euro, für ein Grundstück im Wert von 80.000 Euro nur mindestens 2.800 Euro. "Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus", betont Penningh, "und die benötigt das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können."

Es ist bereits zu erahnen: Auch dieser Eintrag kostet Gebühren. Gut 500 Euro werden dafür in diesem Falle in Rechnung gestellt. Bis hierher ist schon mal das Geld für einen Kleinwagen futsch. Doch es kommt noch dicker. Ist ein Makler im Spiel, muss auch dieser entlohnt werden. Die Maklergebühren unterscheiden sich regional, zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer sind hier zu veranschlagen.

Schließlich fallen schon während der Bauzeit Kosten an für Strom, Wasser, Gas und Anschluss an die Kanalisation. Dazu kommen Gebühren für die Vermessung des Grundstücks, Baugenehmigung, eventuell Erschließung, Abfuhr von Erde sowie Kosten für Bauversicherungen. Ist ein Architekt im Spiel, muss dieser für seine Leistungen honoriert werden (zirka 10  bis 15 Prozent der Baukosten).

 

Betriebskosten

Wer es trotz allem in die eigenen vier Wände geschafft hat, kann sich nicht zurücklehnen. Denn ein Haus verursacht erhebliche Betriebskosten. Diese müssen zusätzlich zur Darlehensrückzahlung aufgebracht werden. So kommt regelmäßig der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ins Haus. Die Höhe der Steuer variiert stark, weil sie vom Hebesatz der Gemeinde und von der Größe des Anwesens abhängt. Hinzu gesellen sich die Kosten des täglichen Lebens: Müll, Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Schornsteinfeger, Wartung und Reparaturen, eventuell auch Niederschlagsgebühren für versiegelte Flächen. Besitzer energetisch hochwertiger, mit regenerativer Heiztechnik ausgestatteter Immobilien sind klar im Vorteil, weil der Aufwand für Heizung und Warmwasser dauerhaft niedrig ist, zumal wenn sie unabhängig von Öl und Gas sind.

Auch Versicherungen gehen ins Geld. Eine Wohngebäudeversicherung sowie eine Haus- und Grundstücksbesitzer-Haftpflicht kosten ebenso Prämien wie eine Hausratsversicherung. "Oft vergessen die neuen Eigentümer auch die Instandhaltungsrücklage. Die ist auch beim Neubau sinnvoll", rät Fachmann Penningh. Rund einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat empfiehlt der VPB als Polster für notwendige Reparaturen.

Weil die (Um)Baukosten in der Regel höher ausfallen als geplant und geschätzt, ist es umso wichtiger, dass bei der Finanzierung ein Sicherheitspuffer eingebaut ist und dass die Nebenkosten richtig kalkuliert werden.

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