Projekt Alfa nimmt Rentabilität von Sanierung unter die Lupe

Heizungsoptimierung lohnt bis 5 Euro pro m²

Michael Vogelsang rät, für Notreparaturen vorzusorgen. © A. Morhart

Durch nachträgliche Optimierung lassen sich in Mehrfamilienhäusern mit einer Investition von 5,61 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 0,10 bis 0,15 Euro pro Quadratmeter der monatlichen Kosten für Heizung und Warmwasser einsparen. Das ist kurzgefasst das beim Berliner Aktionskreis Energie vorgestellte Ergebnis des Projekts "Alfa", bei dem der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) seit 2007 21 Objekte mit insgesamt 1.700 Wohneinheiten untersuchen ließ.

Darunter waren Einzelgebäude mit 12 Wohnungen, aber auch ein Objekt mit 901 Wohneinheiten. Das älteste Haus stammt aus dem Jahr 1895, das neueste wurde erst im Jahr 2000 gebaut; und so war die Bandbreite der Kosten des spezifischen jährlichen Wärmeverbrauchs vor der Optimierung 86 bis 228 Euro pro Quadratmeter. Ein Einsparungserfolg von 0,10 Euro pro Quadratmeter ist im ersteren Fall zu erwarten, 0,15 Euro pro Quadratmeter schafft man nur bei den höheren Ausgangskosten. So genau lässt es sich aber erst hinterher beziffern, denn man weiß vorher nie, was an Mängeln entdeckt werden wird.

Jahreswärmeverbrauch um 16,5 Prozent gesenkt

Beeindruckender als die betriebswirtschaftlichen Kennziffern sind die technischen: Im Mittel konnten die Ingenieure den Jahreswärmeverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche um 22 Kilowattstunden verringern. Das entspricht einer Einsparung von 16,5 Prozent. Entsprechend gingen die CO2-Emissionen nach unten.

Das ist der realistische Wert. Einer der beiden Vortragenden, der Architekt und Energieberater Siegfried Rehberg, erinnerte sich allerdings auch an anderes. Am Anfang des Projekts stellten die beteiligten Firmen ihre jeweilige Technik vor. "Die haben gesagt: Wir haben tolle Produkte; keiner setzt sie ein. Und dann hat jeder gesagt: Wenn sie das machen, das bringt 10 Prozent Einsparung, und bei mir bringt es 20 Prozent - und dann waren wir auf einmal bei weit über 100 Prozent Einsparung."

Was haben die Projektpartner – außer dem BBU auch 16 Wärmetechnik-Unternehmen – gemacht? Salopp gesagt: das, was sich für 5 Euro pro Quadratmeter eben machen lässt. "Geringinvestive Maßnahmen" nennt sich das. Investitionen von mehr als 5 Euro – auch das ein Ergebnis des Projekts – waren "nicht mehr ergebnissteigernd", sprich: finanziell würde man dabei manchmal sogar drauflegen.

Was sich für 5 Euro pro Quadratmeter machen lässt

Man hat sich Heizkessel, Rohrnetz und Pumpen angesehen, vor allem im Hinblick auf Mängel, und das System vermessen. Hinzu kamen die Daten aus der jährlichen Heizkostenabrechnung, jedenfalls wenn der Messdienstleister sie herausrückte. So ließ sich am Ende die Regelung verbessern, einschließlich eines hydraulischen Abgleichs.

Meist ging es darum, die übermäßige Leistung des Heizkessels oder der Fernwärmeübergabe sowie von Pumpen zu verringern. Das war oft nach einer Wärmedämmung versäumt worden. Hier und da wurden auch eine Rohrleitung gedämmt oder freiliegende Anlagenteile im Heizraum wie Rückschlagventile oder Mischer. Das Personal wurde geschult, wobei man aber den Hausmeistern erst einmal den Schlüssel für den Heizungsraum wegnahm, "um kontrollieren zu können, was dort passiert", wie es Siegfried Rehberg ausdrückte.

Nach erfolgter Qualifizierung hat aber gerade der Hausmeister eine wichtige Funktion – zum Beispiel, um eine Anlage nach einer Notreparatur wieder korrekt einzustellen. Den typischen Fall einer Heizungsreparatur beschrieb Diplomingenieur Michael Vogelsang von der für Organisatorisches und mit Auswertungen am Projekt beteiligten "Initiative für Klimaschutz und Beschäftigung in Berlin-Brandenburg" (IKuB) so: "Samstagabends bei Frost. Bevor der Typ, der das macht, angefangen hat, hat er schon den nächsten Anruf. Und deshalb liegen die Dämmschalen hinterher irgendwo in der Gegend rum. Der bringt die Anlage zum Laufen – das heißt, er lässt die Anlage erst mal volle Pulle fahren und nimmt eine ganze Menge Einstellungen raus."

Nützlich sei da ein "Bordbuch", wie es Siegfried Rehberg bei manchen Wohnungsbauunternehmen beobachtet hat: Hier liegen sämtliche Unterlagen fein säuberlich auf einem eigens dafür installierten Pult im Heizungsraum bereit.

Betriebsführer am Ergebnis beteiligen

Wichtig sei es auch, so Michael Vogelsang, den Betriebsführer einer Heizungsanlage finanziell am Betriebsergebnis zu beteiligen. "Dann sorgt der dafür, dass eine Anlage nicht monatelang im falschen Zustand vor sich hinläuft. Der sieht auch der Wartung auf die Finger." Wenn sich für eine Anlage niemand interessiere, gingen die Verbräuche nach zwei, drei Jahren nach oben. Deshalb habe sich das Vergütungsmodell beim Bezirksamt Berlin- Charlottenburg-Wilmersdorf bewährt: "Die Betriebsführer dort müssen sich ihr Geld verdienen - und die verdienen sich ihr Geld."

Aus dem Nähkästchen plauderte Vogelsang, als er die Brutto-Optimierungskosten bei einem Berliner Projekt des Jahres 2009 mit 89 Wohnungen und 6.153 m² Wohnfläche nannte - Beträge, die im Einzelnen meist nicht an die Öffentlichkeit gelangen. Die Berechnung der Voreinstellwerte für Heizkörper und Steigstränge und deren Einstellung schlug demnach mit zusammen 15.744 Euro zu Buche, die Einstellung der Heizungspumpe mit 190 Euro. Für den Einbau von Zirkulationsventilen in Warmwasserbereitungs-System wurden 3.213 Euro bezahlt; für die Neuberechnung des Heizungsrohrnetzes 536 Euro. 20.468 Euro schließlich kostete der hydraulische Abgleich einschließlich eines Wechsels der Strangregulierungsventile. Von Alexander Morhart 

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