Die Abrechnung der Nebenkosten ist einer der häufigsten Streitfälle im Mietrecht. Besonders aufgrund steigender Preise für Öl und Gas dürfte dies auch bei den 2012 anstehenden Abrechnungen so sein. Ein mieterfreundliches Urteil hat der Bundesgerichtshof zur Heizkostenabrechnung gefällt (BGH vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11). Vermieter dürfen nicht die von ihnen beglichenen Rechnungen der Energieversorger zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter machen. Entscheidend ist der tatsächliche Brennstoffverbrauch. In der Regel werde das aber bereits heute so gehandhabt, so Haus und Grund.
Aus Sicht von Gerold Happ, Mietrechtsexperte bei Haus und Grund, ändert sich für die privaten Vermieter dadurch nichts. Das Urteil sei so zu erwarten gewesen, und die meisten Hausverwalter wendeten ohnehin dieses Verfahren an. "Sie sollten professionelle Unterstützung einholen, um bei diesen jährlichen Abrechnungen auf der sicheren Seite zu sein", rät er.
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter von seinem Mieter die Nachzahlung von Heizkosten für zwei Jahre auf Basis von Abschlagszahlen verlangt. Das ist das so genannte Abflussprinzip. Das Haus stand teilweise leer, die Mieterin hat auf Verbrauchsabrechnung bestanden. Eine andere Form der Abrechnung entspreche nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung, so der BGH. Nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs könnten abgerechnet werden (Leistungsprinzip).
Die Entscheidung sei richtig und gerecht, freut sich der Mieterbund. Mieter hätten Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, der Vermieter müsse die Kosten der tatsächlich während der Abrechnungsperiode ins Haus gelieferten Energie abrechnen. "Diese Klarstellung des Bundesgerichtshofs war notwendig", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Hat der Vermieter fälschlicherweise Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet, können Mieter eine neue Heizkostenabrechnung fordern. Der Mieterbund empfiehlt insbesondere Mietern, bei denen Gas- oder Fernwärmekosten abgerechnet werden, genau hinzuschauen. Wie viele Mieter betroffen sind ist aber unklar. Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Mieterbunds, geht von Millionen Mietern aus.
In der Praxis sei die Bedeutung des Urteils überschaubar, sagt dagegen Carsten Herlitz, Justitiar beim GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Allerdings mache die Entscheidung, die sich auf die Heizkostenverordnung stützt, die Abrechnung komplizierter. Betriebskosten dürfen nach dem Abflussprinzip berechnet werden, das heißt nach Abschlägen. Das hatte der BGH 2008 entschieden. Bei Heizkosten ist dies aber unzulässig. Es sei notwendig, die Vorschriften zu den Nebenkostenabrechnungen für Vermieter und Mieter zu vereinfachen und interessengerecht zu gestalten, fordert der Immobilienverband. pgl