Die gute Nachricht für sanierungswillige Hauseigentümer stellte Finanzberater Reiko Mudra an den Anfang: Kaufinteressenten für ein Eigenheim fragen beim Finanzdienstleister "DKB Grund" häufiger als früher nach Heizungsanlage und Energiebedarf des jeweiligen Hauses. Also kann man nach dem Modernisieren mit einem deutlich erhöhten Marktwert rechnen. Denn viele potenzielle Käufer wollen inzwischen nicht nur wissen, welche Daten im Energieausweis stehen, sondern auch die Wärmequelle. "Einfamilienhäuser mit Solarthermie, Wärmepumpe, Holzpellets werden zwei- bis dreimal so stark nachgefragt wie mit (...) fossilen Brennstoffen beheizte", sagte Mudra, der als Leiter des Cottbusser Büros der DKB Grund mehrere Hundert solcher Eigenheim-Anfragen überblicken kann, bei den Wildauer Energiegesprächen der TH Wildau.
Auch der Umkehrschluss ist zulässig: Reiko Mudra berichtete, Heizkessel aus den 90-er Jahren würden "als vollständig erneuerungsbedürftig angesehen" und zögen "erhebliche Abschläge in der Preisverhandlung nach sich." In seinem Vortrag sagte Mudra auch, bei Wohnhäusern mit Ölheizung werde fast immer nach einem Gasanschluss als Alternative gefragt. Energetische Sanierer und Bauherren, die ein Haus mit geringen Wärmeverlusten und hohem Anteil erneuerbarer Energie errichten, sparen im besten Fall also nicht nur Brennstoffkosten ein, sondern steigern auch den Wert ihres Gebäudes.
Oft reicht jedoch das Eigenkapital nicht für die nötige Investition aus - ein Bankkredit muss her. Und bei diesem Punkt folgte die weniger gute Nachricht. Fast die Hälfte der ausgewerteten 1.600 Finanzierungsanfragen von 1. Januar bis 31. Oktober 2014 war bis zu letzterem Datum bereits gescheitert: 12 Prozent, weil die Bank abgelehnt hatte und erstaunliche 34 Prozent, weil der Kunde selbst nicht mehr wollte. Bei diesem Drittel der ursprünglichen Anfragen sei wiederum der Hauptgrund des Abbruchs der große Umfang der einzureichenden Unterlagen gewesen.
Notwendig seien sowohl Nachweise zu Einkommen und Vermögen als auch objektbezogene Dokumente wie Grundbuch, Flurkarte und so weiter. Mudra: "Wenn wir sagen: Wir würden es gern tun, aber wir brauchen a, b, c, d, e, f, g..., dann heißt es: Um Gottes Willen, ich kauf mir doch lieber einen Fernseher."
Schon unter diesem Gesichtspunkt scheint es geraten, bei einem Sanierungsprojekt die richtige Reihenfolge einzuhalten - was nur in jedem dritten Fall so ist. Zwar sei es gut, bereits eine ungefähre Vorstellung von dem zu haben, was am Haus gemacht werden solle. Der DKB-Fachmann hat aber beobachtet, dass Kunden manchmal erst zum Energieberater gehen, dann zur Bank. "Falsch! Erst mal zur Bank gehen - was geht denn überhaupt? In welchem Rahmen kann ich etwas tun? (...) Und dann das Energiekonzept." Wenn man dann alles zusammen habe, dauere es bei den Banken aktuell zwei bis fünf Wochen, bis über ein Vorhaben entschieden sei.
Wohnkredit braucht wenig Unterlagen
Es gebe bei einem Modernisierungsvorhaben grundsätzlich zwei Arten der Bankfinanzierung. Für kleine Projekte (bis etwa 50.000 Euro) könnten Arbeitnehmer einen Wohnkredit, auch "Sofortdarlehen" genannt, aufnehmen. Das benötige relativ wenige Unterlagen und gehe schnell: "Das Ding ist in einer Woche vom Tisch." Bis zu drei Monate könne die Auszahlung dagegen beim Hypothekenkredit dauern, bei dem die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werde. Hier gehe es um Finanzierungen ab 20.000 Euro; bei einigen Banken erst ab 50.000 Euro. Man müsse dafür wesentlich mehr Unterlagen beibringen, aber der Jahreszins liege um mehr als 3 Prozent niedriger als beim Wohnkredit. Außerdem sei es nur bei dieser Finanzierungsart möglich, über die Hausbank ein KfW-Darlehen zu bekommen.
Was den typischen Ablauf von Investitionsvorhaben und den vorgeschalteten Finanzierungsprozess angeht, unterstützte Reiko Mudra die Forderung anderer Referenten nach einem zentralen Planer, wie in den Niederlanden üblich. "Wir bekommen sehr häufig vom Fensterbauer, Heizungsbauer et cetera unterschiedliche (...) Investitionspläne vorgelegt, weil der Kunde gar nicht mehr mit einbezogen wird. Das zeigt uns, dass das Fertigstellungsrisiko zu hoch ist. Wenn keiner weiß, wann konkret was gemacht werden soll, (...) müssen wir eine Finanzierung ablehnen." Der Kunde sei mit dieser Situation überfordert.
Energetische Sanierung reduziert Bewirtschaftungskosten
Eine interessante Überlegung steuerte einer der Zuhörer bei: Im Gegensatz zu rein komfortsteigernden Modernisierungsvorhaben verringert eine energetische Sanierung die Bewirtschaftungskostenpauschale eines Gebäudes. Der Berechnungslogik folgend müsste das eigentlich die Kapitaldienstfähigkeit des sanierungswilligen Kunden steigern.
Reiko Mudra berichtete, die geringeren Nebenkosten flössen zwar in die allgemeine Betrachtung ein. Aber obwohl man die verminderte Kostenpauschale durchaus wie eine zusätzliche Mieteinnahme ansetzen könnte, geschehe das derzeit weder bei der DKB noch bei anderen Banken. Er nehme das als "Hausaufgabe" mit.
Zum Schluss zitierte Mudra Benjamin Franklin. Er richtete einen "Aufruf an alle Thermenkäufer, Hausbauer, Planer:" "Die Bitterkeit schlechter Qualität bleibt noch lange erhalten, wenn die Süße des günstigen Preises längst verflogen ist." von Alexander Morhart