Im Verhältnis zu den Zielzeiträumen der Energiewende bis 2050 bestehe für die meisten Bauteile innerhalb der nächsten 34 Jahre unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur noch ein Sanierungszyklus, macht eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) deutlich. Wird nicht umfassend saniert, gerate das Ziel eines CO2-neutralen Wohnungsbestands bis 2050 in Gefahr, geben die Studienautoren zu bedenken.
Über den Sanierungsfortschritt in Deutschland gebe es zudem keine umfassende Statistik. Die vorhandenen Förderstatistiken der KfW und der Länder ermöglichten keine gebäudebezogenen Auswertungen. Die Autoren der Studie schlagen den Aufbau eines Gebäudeenergie-Katasters vor, auf der Basis eines dauerhaften Anschriften- und Gebäuderegisters, was im Rahmen der amtlichen Gebäude- und Wohnungszählung erstellt werden könnte. Damit könnten erstmalig auch grundlegende Basisdaten zu Nichtwohngebäuden erfasst werden, denn hier bestehen grundlegende Informationsdefizite.
Wohnungsmarkt bleibt angespannt
Der Wohnungsmarkt in Deutschland bleibt angespannt, zeigt eine am Dienstag in Berlin veröffentlichte Studie des Bauinstituts des Bundes. Die Baugenehmigungen nehmen zwar zu, doch der Bedarf an Wohnraum in den Großstädten kann nicht gedeckt werden. Die Baufertigstellungen hinken den Baugenehmigungen hinterher – während das Wohnungsangebot in ländlichen Regionen vor allem in den Neuen Bundesländern teilweise weitaus größer ist als die Nachfrage. Die Immobilienmärkte bleiben somit gespalten zwischen weiter wachsenden Großstädten und deren Umland gegenüber weiterhin schrumpfenden Regionen.
Wohnungspreise in Innenstädten steigen
Der Umgang mit leer stehenden Immobilien und der Werterhalt bleiben die wesentlichen Herausforderungen, so Harald Hermann, Direktor des BBSR, der die Studie in Berlin vorstellte. Die Preise für das Wohnen in den attraktiven Städten steigen kontinuierlich, vor allem in den Innenstädten. Die Steigerung der Angebotsmieten war in den letzten fünf Jahren laut Studie in den Großstädten Nord- und Süddeutschlands sowie Berlin, Potsdam und Erfurt am höchsten. Auch die Preise von Wohnimmobilien ziehen seit 2010 deutlich an.
Die Wohn- und Immobilienmärkte differenzieren sich immer weiter aus. Der Markt reagiert. In den ersten sechs Monaten 2016 wurden ein Drittel mehr Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahreszeitraum. In den Umlandkreisen der Großstädte ist dabei ein überdurchschnittlicher Anstieg zu verzeichnen. Das sind angesichts hoher Baulandpreise bezahlbare Alternativen außerhalb der Großstädte – aber auch die Baugenehmigungen für Geschosswohnungen in den Städten steigen an.
Zahlen für Fertigstellungen steigen nur gering
Die Fertigstellungszahlen stiegen aber wider Erwarten nur gering an, das sei nicht ausreichend. Die Forschungseinrichtung des Bundesbauministeriums geht von einem Neubaubedarf von bis zu 400.000 Wohnungen jährlich aus, gebaut wurden im vergangenen Jahr jedoch nur 248.000 Wohnungen.
Die Auswirkungen der Zuwanderungen auf die künftige reale Wohnungsnachfrage seien dabei kaum verlässlich abzuschätzen, befürchtet das BBSR. Allein in den zehn am stärksten wachsenden Städten kamen im Zeitraum von 2005 bis 2014 rund 800.000 Menschen dazu – durch Zuwanderung aus dem Ausland, junge Menschen die zum Studieren in die Städte drängen sowie durch eine steigende Dynamik der Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft.
Förderung von Mietwohnungen nimmt wieder zu
Der Neubau im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums gewinnt laut Bericht wieder an Bedeutung: 2015 wurden über 14.000 neue Mietwohnungen gefördert, das sei im Vergleich zu den Vorjahren überdurchschnittlich. Mindestens genauso wichtig wie der Neubau sei der Bestand, so Hermann.
Um- und Ausbauten machen laut BBSR-Bericht 10 bis 12 Prozent der gesamten Fertigstellungen aus, Tendenz steigend. Laut statistischem Bundesamt waren die Genehmigungszahlen für Um- und Ausbaumaßnahmen im ersten Halbjahr 2016 um 46 Prozent gegenüber den ersten sechs Monaten des Vorjahres gestiegen. Auch die Umwandlungen von Nichtwohngebäuden in Wohngebäude seien wichtige Maßnahmen für mehr Wohnraum und helfen zusätzliche Flächen für Bauland zu begrenzen.
Geld für altersgerechten Umbau reicht nicht
Als weitere entscheidende Herausforderung benennt der Bericht die altersgerechte Anpassung des Wohnbestandes. Hier fehlten rund zwei Millionen altersgerechte Wohnungen, bis 2030 seien zusätzlich 2,9 Millionen mit einem Investitionsbedarf von rund 50 Milliarden Euro notwendig. Auch um altersgerechten Wohnraum zu schaffen sei das Bauen im Bestand relevant, dabei müssten nicht nur Gebäude sondern auch Quartiere altersgerecht angepasst werden.
Das ist teuer und scheitert oft an den Kosten, bspw. allein der Einbau von Aufzügen in den großen Bestand an 50- und 60-Jahre-Gebäuden sei eine finanzielle aber auch technische und logistische Herausforderung. KfW-Mittel sollen dazu erhöht werden. Derzeit seien die KfW-Mittel jedoch schon ausgeschöpft für dieses Jahr. Zudem bestehe das Problem, dass die Kreditbereitschaft seitens der Banken gegenüber älteren Haus- und Wohnungseigentümern gering ist.
Vorschriften müssten auf den Prüfstand
Die Kosten für Neubau und die Sanierung hängen auch von den geforderten Standards und etwa Preisen der Kommunen für Liegenschaften ab. Das sei Länderrecht, so Matthias Waltersbacher, Referatsleiter für Wohnungs- und Immobilienmärkte im BBSR, wie man mit Bauvorschriften und Standards umgehe.
Einiges stehe dabei auf dem Prüfstand, so bspw. beim Ausbau von Dachgeschossen, den die Bundesbauministerin Hendricks ausdrücklich befürwortet hatte; hier sei es beispielsweise vielerorts und für viele Bauwillige ein Problem, einen dafür geforderten Stellplatzausgleich zu finanzieren der für den Dachausbau gefordert wird. Nachdenken müsse man ebenso über Abstandsflächen im Bedarfsfall.
Auch die Wärmeschutzanforderungen seien zu prüfen, was vor allem bei der energetischen Sanierung relevant wird. Energetische Sanierungsvorhaben stehen teilweise in der Kritik, mit Blick auf Nachhaltigkeit, Brandschutz und der im Ordnungsrecht der EnEV postulierten Wirtschaftlichkeit der zu berücksichtigenden Anforderungen.
Bei den Vermietern seien Mietausfallrisiken und Ablaufschwierigkeiten im bewohnten Gebäude eher gering, befindet die Studie des BBSR, Mieter seien jedoch durch Duldungsverpflichtung und Kostenumlagemöglichkeiten häufig Verdrängungsprozessen ausgesetzt, wenn beispielsweise aus der energetischen Sanierung plötzlich eine "Luxussanierung" wird. In den entspannten Wohnungsmarktregionen habe die Anbieterseite wiederum ohne Förderung kaum eine Chance, dass sich die Investitionen in eine hochwertige energetische Sanierung amortisiere. von Nicole Allé