Bei Eigentümergemeinschaften gibt es nach wie vor einen Sanierungsstau. Das ist ein Handicap für die Ziele der Energiewende, denn laut Zensus 2011 gibt es in Deutschland über 9 Millionen Eigentumswohnungen, davon fast 8 Millionen in Mehrfamilienhäusern. Das sind rund 19 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes und über ein Drittel aller Mehrfamilienhauswohnungen. Der überwiegende Teil dieser Häuser wurde in den Jahren vor 1978 und damit vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet.
Im Jahr 2007 reformierte die Politik zwar das Wohnungseigentumsgesetz, Beschlüsse über Modernisierungsmaßnahmen sind seitdem von der Gemeinschaft leichter zu fassen. Die erhoffte Modernisierungswelle blieb dennoch aus. "Das größte Hemmnis ist die Finanzierung", sagt Simone Bosch-Lewandowski, die derzeit im Auftrag des Bundesbauministeriums eine Studie über die Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften durchführt.
"Die wenigsten haben ausreichend Rücklagen, um energetische Sanierungen zu finanzieren", so die Expertin weiter. Die neuen Angebote, die es inzwischen von verschiedenen Banken eigens für Wohnungseigentümergemeinschaften gibt, hätten die Lage inzwischen allerdings etwas verbessert.
Gemeint sind Kreditprogramme von sechs Landesförderinstituten sowie zwei Privatbanken, die mit verschiedenen Konzepten dem Haftungsproblem bei Darlehen für Eigentümergemeinschaften begegnen: Da die Gemeinschaft keine Grundschuld für die gemeinsame Immobilie im Grundbuch eintragen lassen kann, fehlen der Bank die Sicherheiten für den Kredit. Belastet werden kann nur jede einzelne Wohnung und in deren Grundbuch ist häufig schon eine andere Bank eingetragen.
Vorreiter war die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH). Sie vergibt seit 2007 zinsgünstige KfW-Kredite an die einzelnen Wohnungseigentümer in Höhe von 5.000 Euro bis 25.000 Euro. Einzige Voraussetzung: Eine Schufaauskunft und die Bestätigung des Hausverwalters, dass der Kreditnehmer in den letzten drei Jahren sein Hausgeld bezahlt hat. Auf eine Absicherung im Grundbuch verzichtet die Förderbank. Rund 4.000 Wohneinheiten konnten seit Programmstart im nördlichsten Bundesland so energetisch nachgerüstet werden.
"Am Anfang war die Nachfrage eher verhalten, aber inzwischen hat sich unser Angebot wohl rumgesprochen", sagt Manfred Morwinski von der IB.SH. "Inzwischen haben wir allein für dieses Jahr bereits Kreditanfragen für 800 Wohneinheiten. Darunter seien inzwischen auch größere Eigentümergemeinschaften mit bis zu 150 Wohneinheiten.
Fünf weitere Landesförderinstitute sind dem Beispiel aus Kiel inzwischen gefolgt, die meisten im Laufe der letzten zwei Jahre: Die Bremer Aufbaubank, die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt, die Investitionsbank Berlin, die L-Bank Baden-Württemberg und die SIKB Saarländische Investitionsbank.
Allerdings haben nur in Hamburg und Berlin die einzelnen Wohnungseigentümer wie in Schleswig-Holstein die Möglichkeit, ihren Anteil für die von der Gemeinschaft beschlossenen Sanierungsmaßnahmen auch aus der eigenen Tasche zu bezahlen und auf eine Kreditaufnahme zu verzichten. Die Förderinstitute in Bremen, Baden-Württemberg und Saarland gehen den für sie bequemeren Weg und vergeben den Kredit als sogenanntes Verbandsdarlehen an die ganze Gemeinschaft. Jeder einzelne Eigentümer wird damit zum Kreditnehmer – ob er will oder nicht. Abgewickelt wird das Geschäft einzig über den Verwalter. Auf eine Absicherung im Grundbuch verzichten aber auch sie.
Ob eine Mehrheit die übrigen Eigentümer zur Aufnahme eines Verbandsdarlehens verdonnern darf, ist allerdings noch unklar. Schließlich müssen sie die Zinsen dafür mitbezahlen und für ihren Anteil an der Kreditsumme haften. Zwar hat der Bundesgerichtshof letztes Jahr entschieden, dass ein Beschluss zur Kreditaufnahme nach Ende der Anfechtungsfrist von einem Monat rechtskräftig ist (Az. V ZR 251/11). Innerhalb der Frist kann der Beschluss aber angefochten werden. Die Banken warten deshalb in der Regel mit der Kreditvergabe bis zum Ende der Anfechtungsfrist.
Die Förderbanken der anderen Bundesländer halten sich mit speziellen Angeboten an Wohnungseigentümergemeinschaften derzeit noch zurück. Dennoch haben auch Eigentümergemeinschaften aus den anderen Bundesländern inzwischen die Möglichkeit, energetische Sanierungen mit Hilfe von KfW-Krediten zu finanzieren. Die DKB Deutsche Kreditbank und die Hausbank München vergeben Verbandsdarlehen an Eigentümergemeinschaften im gesamten Bundesgebiet. Ähnlich wie in Bremen, Baden-Württemberg und Saarland vermitteln auch sie die Kredite zentral über den Verwalter an die Gemeinschaft und verzichten auf eine grundpfandrechtliche Absicherung.
Steigende Nachfrage nach den Kreditangeboten für Wohnungseigentümergemeinschaften verzeichnen alle genannten Banken. "Der Bedarf ist da", bestätigt beispielsweise Gerd Oncken von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt, die bislang rund 700 Sanierungsmaßnahmen finanziert hat. Ein Problem seien nur häufig die Verwalter. Oncken: "Der Impuls für die Modernisierung muss von den Eigentümern selbst kommen." Die Verwalter werden von sich aus eher selten aktiv, es sei denn, es hat ein Verwalterwechsel stattgefunden.
Dabei geht es den wenigsten Wohnungseigentümern ums Energiesparen. Hinter dem Modernisierungswillen steht fast immer akuter Handlungsdruck. "Anlass ist fast immer ein konkreter Instandhaltungsbedarf, etwa wenn das Dach undicht ist oder die Heizung ausfällt", sagt Manfred Morwinski aus Kiel. Logisch, dass fast immer Einzelmaßnahmen und fast nie Vollsanierungen finanziert werden. "Es wird in den Gemeinschaften nicht vorrangig über die Standards der KfW-Effizienzhäuser diskutiert", weiß auch Simone Bosch-Lewandowski. "Es geht fast immer um Einzelmaßnahmen". Auch Morwinski sagt: "Das Einsparpotenzial interessiert kaum." Überzeugungstäter, wie bei den Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäuser, seien eher selten. von Alrun Jappe