Absenkung ist so gut wie sicher

Modernisierungsumlage bleibt umstritten

Modernisierungsumlage soll sinken. ©P. Grund-Ludwig

Im Koalitionsvertrag spielt das Mietrecht eine wichtige Rolle. Einen Vorschlag für erste Änderungen, die auch energetische Sanierungen betreffen, hat Justiz- und Verbraucherschutzministerin Katarina Barley vorgelegt. Das Institut der Deutschen Wirtschaft schlägt zudem vor, die Modernisierungsumlage durch ein System zu ersetzen, dass vom Nutzen der Maßnahmnen abhängt. Das bringt den Hausbesitzerverband Haus und Grund auf die Palme.

Mit der vorgeschlagenen Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 Prozent auf 8 Prozent sollen die Mieter entlastet werden. Die Maßnahme ist auf zunächst fünf Jahre beschränkt, um Erfahrungen zu sammeln. Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern, die Kosten für eine Sanierung der Wohnung auf die Monatsmiete umzulegen. Bislang können dauerhaft 11 Prozent der Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden, künftig noch 8. Nicht nur die Umlage selbst, auch deren Höhe wird reduziert. Künftig gibt es eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Der Vorschlag der Ministerin enthält aber auch Verbesserungen für die Vermieter. Bislang mussten sie nachweisen, welche Kosten für die Instandhaltung und welche für eine Modernisierung entstanden sind. Das war häufig kompliziert. Nun denkt das Ministerium über die Möglichkeit nach, bis zu Investitionen von 10.000 Euro pauschal 30 Prozent als Erhaltungsmaßnahme zu betrachten und den Rest umlagefähig zu machen.

Auf einen Knackpunkt des bisherigen Systems weist das Institut der Deutschen Wirtschaft in einer neuen Studie hin. Das heutige System der Modernisierungsumlage weise einen wesentlichen Fehlanreiz auf, schreibt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des Kölner Instituts.

Sofern die Renditen positiv seien, lohne es sich, die Kosten möglichst hoch anzusetzen. Dann verdienen die Vermieter an einer Sanierung. In ausgeglichenen Wohnungsmärkten könnten Mieter die überteuerten Wohnungen meiden, in angespannten Wohnungsmärkten fehle dieses Korrektiv jedoch.

Die Studien-Autoren schlagen vor, dass nicht die Kosten den Mietaufschlag bestimmen, sondern der Nutzen. Dieser Nutzen, so der Vorschlag, ließe sich auf Basis von Mietdatenbanken und den realisierten Zahlungsbereitschaften für bestimmte Ausstattungen bestimmen. So könne heute mit Hilfe empirischer Methoden bestimmt werden, welchen Mietaufschlag etwa ein saniertes Bad oder ein Balkon begründe. Ein ähnliches System werde bereits im niederländischen Mietwohnungsmarkt genutzt.

Denkbar ist aber auch eine Orientierung am Nutzen, die über die Vorschläge des IW hinausgeht. So wäre vorstellbar, eine Umlage an die realen Einsparungen zu knüpfen, die Mieter erzielen oder an die Qualität der Sanierung.

Widerspruch gegen eine Orientierung am Sanierungsnutzen kommt vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dessen Präsident Kai Warnecke ist sicher, dass Mieter nicht bereit sind, für eine bessere energetische Ausstattung einer Wohnung auch mehr zu bezahlen: "Aktuelle Mietspiegel zeigen, dass energetische Ausstattungen oder barrierefreie Umbauten vom Markt nicht honoriert werden", berichtete er. Würde eine energetische Modernisierung oder ein barrierefreier Umbau mit keinen oder nur mit kleinen Mietaufschlägen honoriert, hätten Vermieter auch keinen Anreiz, entsprechende Modernisierungen durchzuführen", ist Warnecke sicher. von Pia Grund-Ludwig

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