Hohe Preise sind für sie nicht mehr finanzierbar

Junge Familien haben auf Berlins Wohnungsmarkt schlechte Karten

Berlin ist für junge Familien ein teures Pflaster. © R. Juergens / Pixelio

Berlin ist für junge Familien und die Generation 60+ kaum bezahlbar, auch aufgrund der neuen Kreditrichtlinien.

Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ist auch im Jahr 2016 kein Ende des Preisanstiegs festzustellen. Zwar ist die Preisentwicklung etwas abgeflacht und in einigen, insbesondere den hochpreisigen Marktsegmenten kann man sogar von einer Stagnation sprechen. Dies wird allerdings egalisiert durch die überdurchschnittlichen Steigerungen in den unteren Preissegmenten. Insgesamt wurden weniger Transaktionen beobachtet als im Vorjahr. Insbesondere Berliner Interessenten haben ihre Kaufentscheidungen oft entweder bereits getroffen oder zurückgestellt.

Verlierer der Entwicklung sind junge Familien und die Generation 60+. Diese können teilweise am Markt trotz niedrigem Hypothekenzinsniveau nicht zugreifen, da gesetzliche Änderungen ihnen die Finanzierung erschweren.

"Wir können kein Ende des Preisanstiegs bei der derzeitigen Zins- und Wohnungsmarktpolitik sehen, die günstigen Zinssätze befeuern die Nachfrage von einem großen Teil der Interessenten", sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg. Gegenüber dem Vorjahr sind die Schwerpunktmieten in Standardlagen um 6,7 Prozent auf 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und in Vorzugslagen um 5,5 Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Insbesondere die unteren Preisspannen sind von überdurchschnittlichen Anstiegen betroffen, was unter anderem auf Modernisierungen im Bestand zurückzuführen ist.

"Nach zwei Jahren beobachten wir wieder einen verstärkten Anzug der Mieten. Angesichts der weiteren Verknappung des Angebots durch die starke Zuwanderung und die zunehmende Intransparenz am Mietmarkt durch das Bestellerprinzip, wundert uns diese Entwicklung nicht", sagt Wohltorf.

Das Neubaupreisniveau liegt bezogen auf die Wohnfläche mit durchschnittlich 3.600 Euro pro Quadratmeter in Standard- und 4.300 Euro pro Quadratmeter in Vorzugslagen rund 12,5 Prozent über dem des Vorjahres. "Ein Großteil der Preisentwicklungen in diesem Segment ist weiter mit stark ansteigenden Bodenpreisen und Baukosten zu begründen", kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD in Berlin und Brandenburg.

Mit einem Preiszuwachs von 13,5 Prozent auf 2.100 Euro pro Quadratmeter wurde die Steigerung der Vorjahre in Standardlagen (2015: 12,2 Prozent) bei Bestandsimmobilien erneut übertroffen. In Vorzugslagen fiel der Preisanstieg mit rund 12 Prozent auf 2.800 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger aus. Das höchste Wohnflächenpreisniveau ist wie im Vorjahr in den Vorzugslagen von Mitte zu verzeichnen, das mit 3.700 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr um rund 12 Prozent gestiegen ist.

Absoluter Spitzenreiter bei den prozentualen Anstiegen im Teilmarkt der Eigentumswohnungen ist überraschend die Vorzugslage von Marzahn-Hellersdorf mit rund 20 Prozent auf 2.400 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind hier nur ganz wenige Lagen umfasst. Das Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) weist 2016 Preissteigerungen von 6,9 Prozent in Standard- und 5,1 Prozent in Vorzugslagen auf, die damit etwas unterhalb des Vorjahres bleiben. Im Durchschnitt muss man für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche in Vorzugslagen 410.000 Euro und in Standardlagen 310.000 Euro investieren.

"Die hohen Preissteigerungen im Bereich der Bestandsimmobilien machen den individuellen Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern besonders attraktiv. So rechnet sich ein Neubau trotz deutlich gestiegener Grundstückspreise gleich aus mehreren Gründen. Bei einem entkoppelten Kauf von Grundstück und Kauf des Hauses können deutliche Steuervorteile entstehen, und wer mit einem der vielen Systemhausanbieter baut, profitiert von vergleichsweise stabilen Herstellungskosten ohne lagebedingte Kaufpreiszuschläge. Das Leistungs- und Preisangebot ist dabei breit gefächert und durch Eigenleistungen lässt sich oftmals zusätzlich sparen. Wer energetisch sinnvoll baut, kann zudem einerseits von Förderprogrammen profitieren und andererseits künftig mit niedrigem Energieverbrauch die monatlichen Nebenkosten senken", erklärt Wohltorf.

In vielen Lagen von Berlin ist es kaum noch möglich, ein passendes Grundstück zu finden. Viele Angebote gibt es noch im Ostteil der Stadt – insbesondere in den peripheren Lagen von Pankow, Marzahn und Hellersdorf – aber auch im Berliner Süden wurden in den vergangenen Monaten zum Beispiel in Neukölln und Lichtenrade zahlreiche Grundstücke verkauft. Entsprechend hoch war der Preisdruck im Marktsegment der Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, vor allem in den günstigeren Standardlagen.

Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser setzen sich die Preissteigerungen der Vorjahre überwiegend abgeschwächt fort. Insgesamt stiegen die Preise in Standardlagen auf 1.500 Euro pro Quadratmeter (plus 7 Prozent) und in Vorzugslagen auf 1.900 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche (plus 5,5 Prozent). Die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ist jedoch gegenüber den Vorjahren weiter zurückgegangen.

"Die positive Kaufpreisentwicklung der Grundstücks- und Hauskaufpreise konnte sich im Speckgürtel nahezu flächendeckend weiter fortsetzen. Insbesondere im Segment der Baugrundstücke war teilweise ein erheblicher Anstieg der Schwerpunktpreise von über 20 Prozent zu verzeichnen", kommentiert Wohltorf. Quelle: IVD / pgl

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