Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenfaktor

Grundstückspreise machen das Bauen teuer

Die Grunderwerbssteuer treibt die Baupreise hoch. © P. Grund-Ludwig

Der Wettbewerb um knappes Bauland und die damit verbundenen Preissteigerungen von Grundstücken bremsen den Bau bezahlbarer Wohnungen in wachsenden Städten. Zu diesem Ergebnis kommt eine vom Bundesbauministerium und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte Studie des Instituts Quaestio Forschung & Beratung.

Das Bonner Beratungsinstitut untersuchte die Neubautätigkeit in den fünf Großstädten Aachen, Dresden, Düsseldorf, Freiburg und Nürnberg und befragte Experten aus Wohnungsunternehmen und kommunalen Verwaltungen.

Der starke Wettbewerb um Baugrundstücke behindere nach Einschätzung der befragten Experten den bezahlbaren Wohnungsneubau. Daneben verhinderten komplexe Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie knappe Personalressourcen in den Verwaltungen eine rasche Reaktion auf die wachsende Nachfrage. Bürgerschaftliche und nachbarschaftliche Widerstände bei Neubauprojekten sorgten ebenfalls für Verzögerungen. Zudem verlängern Kapazitätsengpässe in Planungsbüros und Bauunternehmen die Planungs- und Bauzeiten.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks sieht in der Bereitstellung von Bauland den Schlüssel für den Bau neuer bezahlbarer Wohnungen: "Hier brauchen wir dringend Fortschritte. Die neue Baugebietskategorie Urbanes Gebiet schafft dafür wichtige Voraussetzungen. Aber auch die Verwaltungen brauchen mehr Ressourcen für ein aktives Flächenmanagement, das Eigentümer und Investoren systematisch einbezieht." 

In den fünf untersuchten Städten reagierten die lokalen Märkte trotz vieler wohnungspolitischer Initiativen zunächst nur langsam auf den Einwohnerzuwachs und die damit verbundene höhere Nachfrage nach Wohnungen. In den Kommunen dominierten im Untersuchungszeitraum 2014 bis 2016 kleinere Wohnungsbauprojekte, die überwiegend im Rahmen der Innenentwicklung realisiert wurden. Neue Wohnungen entstanden vor allem im mittleren und höheren Preissegment und in Mehrfamilienhäusern. Preisgünstiger Wohnraum wurde im freifinanzierten Wohnungsbau wegen der hohen Grundstückspreise hingegen nur selten geschaffen.

Eine zeitgleich erschienene Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Zentralen Immobilienausschusses weist auf weitere Kostentreiber hin. Beim Kauf einer Wohnung fallen in Deutschland Makler- und Notargebühren sowie Kosten für die Grundbucheintragung an. Außerdem haben seit 2007 14 von 16 Bundesländern den Satz für die Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5 Prozent auf bis zu 6,5 Prozent angehoben. "Für eine Wohnimmobilie in Nordrhein-Westfalen mit einem Wert von 250.000 Euro müssten Käufer beispielhaft etwa 28.000 Euro Erwerbsnebenkosten zahlen, dies entspricht einer Quote von 11,6 Prozent am Immobilienpreis. Mehr als die Hälfte davon entfallen auf die Grunderwerbsteuer, so der Verband.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenfaktor für Wohnungskäufer. "Während Bayern und Sachsen noch auf dem ursprünglichen Niveau von 3,5 Prozent verblieben sind, werden in Brandenburg, NRW, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen bereits 6,5 Prozent erhoben", erklärt Professor Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW Köln. pgl

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