Valide Eingabedaten zu beschaffen ist nicht ohne, und auch manche pauschalen Eingangsgrößen und vereinfachenden Annahmen im Rechenmodell selbst erlauben derzeit am Ende nur eine grobe Einschätzung – so grob, dass die Deneff selbst bei der Vorstellung des Berechnungs-Tools in Berlin empfahl: „Auf der Basis bitte keine Investitionsentscheidungen treffen.“
Wer gewerbliche Immobilien betreibt oder vermietet, weiß in der Regel nicht, wie seine Gebäude im Vergleich mit anderen dastehen („Benchmark“). Er weiß auch nicht, bis zu welchem Jahr sie die voraussichtlichen deutschen Klimaschutz-Mindestanforderungen erfüllen werden; wann er die Objekte also spätestens sanieren muss oder verkaufen. Zwar gibt es seit gut sechs Jahren eine Leitlinie des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), dessen Berechnungsmethodik sich auf VDI-Vorschriften und die EnEV stützt. Was bisher fehlt, ist ein entsprechendes einfaches PC-Programm.
Susann Bollmann vom Energieeffizienz-Unternehmensverband Deneff hat – unter Beachtung der ZIA-Leitlinien und mit Zuarbeit der Beratungsunternehmen Agradblue und TME – ein solches Programm entwickelt; und zwar in Form von zwei aufeinander aufbauenden Excel-Dateien. Die Deneff nennt das bescheiden und etwas irreführend „Datenstandard“. Diese erste Variante des Programms, das Bollmann von drei Pilotanwendern der Branche hat testen lassen, und das mit Excel-Versionen bis 2003 funktionieren soll, zielt auf Objekte mit Büro-, Laden- und Lagerflächen sowie Hotels ab, jedoch zum Beispiel nicht auf Kfz-Werkstätten und Ähnliches.
Aus 18 Daten werden Schaubilder und Kennzahlen
In die eine Datei gibt man Daten zum Gebäude ein; die andere macht daraus Schaubilder und Kennzahltabellen. Die Objekte werden zum Beispiel als Punkte in einem Diagramm eingeordnet, das ihre Position beim flächenbezogenen Endenergiebedarf und Kohlendioxidausstoß zeigt – relativ zueinander, aber auch in Bezug auf die „Energieeffizienzstrategie-Gebäude“ des Wirtschaftsministeriums, die für Nichtwohngebäude bis zum Jahr 2050 eine Verringerung des Endenergiebedarfs auf jährlich höchstens 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter anstrebt. Unter der Annahme, dass diese Verringerung linear vorgeschrieben wird, lässt sich in einem anderen Diagramm auch gleich das Jahr ablesen, bis zu dem das Gebäude saniert oder eben verkauft werden müsste.
Was sind nun die 18 Eingabedaten? Erforderlich sind zum Beispiel das Baujahr, die Nutzungsart, die Mietfläche oder Brutto-Grundfläche (Bruttogeschossfläche) und der Wert des Gebäudes, die Leerstandsquote und der Bedarf an Strom und Heizenergie. „Für eine vollumfängliche Darstellung braucht man den Mieterstromverbrauch“, sagte Christian Bösselmann von Agradblue bei der Deneff-Veranstaltung, und fügte gleich hinzu: „Da nicken jetzt viele Leute schmerzhaft.“ Einer der zahlreich anwesenden Immobilienpraktiker, Helmut Kolb von der Berlin Hyp AG, beließ es nicht beim Nicken, sondern sagte: „Wir als Finanzierer und als Gutachter haben im Regelfall keine Verbrauchsdaten zur Verfügung, sondern nur die Kenndaten des Energieausweises.“
Der Energieausweis taugt nicht als Grundlage
Von Letzteren hält Bösselmann als Grundlage für Berechnungen nicht viel. Die Daten könnten schließlich bis zu zehn Jahre alt sein, die Mieter inzwischen gewechselt haben; und überhaupt würden die Ausweise „mit sehr unterschiedlicher Qualität erstellt.“ Stattdessen würden in der Excel-Vorlage Kennzahlen angeboten, „mit denen Sie dann über die Mietfläche hochrechnen können.“ Aber auch die Flächenangaben sind nicht immer verfügbar, wie weiteren Meldungen aus dem Publikum zu entnehmen war.
Eine zusätzliche, ja sogar „unsere größte Herausforderung“, so Susann Bollmann, sei eine interne Rechengröße: „Wieviel kostet es mich eigentlich pro Quadratmeter, eine Gewerbeimmobilie zu sanieren?“ Bollmann hat dafür 1200 Euro angesetzt, nebst gewissen Zu- oder Abschlägen nach der Nutzungsart. Denn die Excel-Datei soll auch den Investitionsbedarf angeben, der nötig ist, um auf die besagten 100 Kilowattstunden Endenergie pro Quadratmeter jährlich herunterzukommen. „Was wir hier als Grundlage genommen haben: Das Bremer Energieinstitut hatte irgendwann mal so eine Pi-mal-Daumen-Größe angegeben. Wenn Sie da bessere Daten haben, schicken Sie uns die gerne zu.“
Eine weitere Vereinfachung ist, dass jährliche Preissteigerungen für Sanierungsleistungen und Unterschiede aus verschiedenen Kreditkosten beziehungsweise Opportunitätskosten aus entgangenen Zinsgewinnen bei verschiedenen Investitionszeitpunkten nicht berücksichtigt werden.
Das Verfahren soll zum Standard werden
Das Bundesumweltministerium hat das Deneff-Projekt mit knapp 250.000 Euro gefördert. Der Verband strebt nicht an, dass aus den Excel-Vorlagen jemand ein echtes Programm macht, das später kommerziell vertrieben werden könnte. Die Deneff hofft vielmehr, dass sich das Verfahren durch das kostenlose Anbieten und das Weiterentwickeln in der Branche als Standard etabliert.
Die einzige Konkurrenz im weiteren Sinne ist Gresb („Global Real Estate Sustainability Benchmark“), ein weltweit von einem US-Institut kommerziell angebotenes Benchmarksystem, das Gebäude in Bezug auf Energie, Abfall, Wasser und andere Ressourcen in fünf Stufen einteilt, also bei Weitem nicht die gleiche Aussagekraft hat wie das Deneff-Tool. Außerdem wurde von Pilotanwender Robert Kitel, Alstria Office, die Intransparenz der Bewertung bei Gresb harsch kritisiert. Von Alexander Morhart