Wer als privater Bauherr eine Immobilie baut, umbaut oder im größeren Stil saniert kennt das Phänomen: Die Rechnung liegt deutlich über dem vor Baubeginn eingeholten Kostenvoranschlag. Während Mehrkosten bei einem Handwerker vielleicht noch zu stemmen sind, können sie – von mehreren Betrieben in Rechnung gestellt – manchen Bauherren gehörig ins Schwitzen bringen.
Vor allem, wenn er sein Bauprojekt ausschließlich mit einem Hypothekendarlehen finanziert hat. Denn finanziellen "Nachschlag" gewährt die Bank meist nur als zusätzliches Darlehen, für das der Bauherr in der Regel das ganze Antragsprocedere nochmals durchlaufen und dann zudem auch meist einen deutlichen Zinsaufschlag akzeptieren muss.
Maurer, Klempner/Installateur, Dachdecker, Elektriker, Trockenbauer, Maler – je größer die Baumaßnahme, desto mehr Baugewerke gilt es unter einen (finanziellen) Hut zu bekommen. Selbst die fachliche Beratung und Baubegleitung durch einen Architekten oder Energieeinsparberater ist kein Garant dafür, dass es in der Bauphase nicht zu Mehrkosten kommen kann. Doch mit deren Unterstützung sind Bauherren bei möglichen Meinungsverschiedenheiten über die Rechnungshöhe argumentativ deutlich besser aufgestellt. "Als Bauexperten sind sie in der Lage, unberechtigt oder fehlerhaft in Rechnung gestellte Leistungen zu erkennen und können mit den Handwerkern fachlich auf Augenhöhe argumentierend Lösungsmöglichkeiten im Sinne des Bauherren erarbeiten", gibt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen in Berlin zu bedenken.
Sind die Mehrkosten allerdings berechtigt, stellt sich immer noch die Frage: Wie können diese finanziert werden? Denn verwendet der Bauherr beispielsweise Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wird deren Höhe auf Basis der eingereichten Kostenvoranschläge bewilligt und ausgezahlt. "Finanziellen Nachschlag" aufgrund höher ausfallender Rechnungen gewährt die KfW nicht. Zudem ist die Bewilligung der KfW-Darlehen – je nach Programm – an die Erfüllung besonderer bautechnischer Auflagen gebunden.
Dies gilt zum Beispiel für Maßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung und die damit zu erzielenden Energieeinsparwerte, aber auch für die Förderung von altersgerechten und barrierefreien Umbaumaßnahmen. "Bauherren sind deshalb gut beraten, wenn sie ihre Baumaßnahme mit einem Finanzierungs-Mix realisieren", sagt Finanzierungsexperte Nothaft und rät zu einer Mischung aus KfW-Förderdarlehen und Bauspardarlehen der Bausparkasse. Der Vorteil: Der Bauherr kann selbst entscheiden, ob er die Anforderungen und Auflagen aus den KfW-Programmen für die Förderdarlehen in Kauf nimmt.
"Aus der Praxis können wir Bauherren etwa bei Maßnahmen zur Energieeffizienzsanierung nur empfehlen, wirklich mit spitzem Bleistift zu rechnen und eine Kosten-Nutzen-Kalkulation zu erstellen", unterstreicht Nothaft. Denn sie liefere die finanziellen Fakten, um entscheiden zu können, ob beispielsweise die tatsächliche Ersparnis von Heizöl oder Gas bei einer KfW-geförderten Haustür die damit verbundenen Mehrkosten im Vergleich zu einem aktuellen Standardmodell rechtfertigt.
Den für die kostengünstigere Standardlösung notwendigen Finanzierungsspielraum verschaffen sich Bauherren, wenn sie einen Teil des Projektes mit einem Bauspardarlehen finanzieren. Seine Zweckbindung sieht lediglich den Einsatz für eine Bau-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahme vor – nicht aber die Erfüllung von besonderen Energieeffizienz- oder Einsparauflagen. Wer darüber hinaus bei einem finanziellen Engpass auch noch zehn bis zwanzig Prozent der Gesamtkosten als Reserve aus dem "Sparstrumpf" dazu steuern kann, ist in der Regel finanziell auf der sicheren Seite. Auch wenn die eine oder andere Rechnung aus triftigem Grund höher ausfallen sollte als in den Kostenvoranschlägen vor Baubeginn kalkuliert.
Quelle: Verband der privaten Bausparkassen / pgl