Seit der Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 haben private Bauherren, die ein schlüsselfertiges Haus auf ihrem eigenen Grundstück ohne eigenen planenden Architekten bauen, das Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung. Viele dieser Baubeschreibungen passen aber nicht zum Grundstück der Bauherren, beobachtet Marc Ellinger, Sachverständiger und Leiter des Freiburger Büros im Verband Privater Bauherren (VPB). „Die meisten Baufirmen setzen bei ihren Angeboten Idealbedingungen voraus, die nicht den Gegebenheiten vor Ort entsprechen – obwohl die Anbieter den zukünftigen Standort des Hauses kennen“, kritisiert der Experte. „Nach Vertragsabschluss kommen dann scheibchenweise die daraus resultierenden Mehrkosten auf den Tisch.“
Baufirmen gehen in den Baubeschreibungen beispielsweise von einem ebenen, gut anfahrbaren Grundstück aus, mit wenig Schnee, geringen Windstärken und ohne seismischen Erschütterungen. Auch bei der Bodenfeuchte werden ideale Bedingungen angenommen, die keine besondere Abdichtung gegen Feuchtigkeit erforderlich machen. Die Zonen variieren jedoch in einer Region zum Teil erheblich. Fast nirgends gelten tatsächlich in allen Bereichen die niedrigsten Einstufungen. Mal ist die Erdbebengefahr höher, mal weht der Wind stärker, mal fällt mehr Schnee. Je nach Bedingung müssen die Dächer und die gesamte Hauskonstruktion konstruiert sein. Je höher beispielsweise die Schneelastzone, umso stabiler muss die Bauweise sein.
Ähnlich verhält es sich bei den Erdbebenzonen: Bei einer höheren Stufe wird eine aufwändigere Bauweise vorausgesetzt. „Folglich sind die mit den Idealwerten angebotenen Häuser so gut wie nirgendwo realisierbar“, sagt Ellinger. Lediglich im Bereich zwischen Bamberg und Erlangen träfen die Angebote zu. Andernorts müssten Häuser technisch aufwändiger konstruiert und ausgeführt werden. „So kommen dann in schöner Salamitaktik scheibchenweise Mehrkosten auf die Bauherren zu“, erklärt Ellinger.
Extrakosten drohen bei falsch angesetzten Bedingungen
Wenn beispielsweise ein Haus am Hang gebaut werde, müsse zumindest zur Hangseite hin gegen drückendes Wasser mit Eintauchtiefen unter drei Meter abgedichtet werden, führt Ellinger aus. „Die in der Baubeschreibung standardmäßig angenommene und eingepreiste einfache Abdichtung reicht da nicht aus.“ So wird eine falsch angesetzte Bodenfeuchte in der Baubeschreibung teuer. „Allein der Unterschied zwischen einem normalen Keller, mit einfacher Abdichtung, wie er standardmäßig angeboten wird, und einem tatsächlich wasserdichten Keller, wie er am Hang oder bei entsprechendem Baugrund nötig ist, schlägt mit 8.000 bis 12.000 Euro Extrakosten zu Buche“, erklärt Marc Ellinger.
VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag kritisiert: „So etwas sollte nicht mehr passieren, denn die im Bauvertragsrecht vorgesehenen Baubeschreibungen sollen nicht nur schon vor Vertragsschluss einen verlässlichen Vergleich mehrerer Angebote in Bezug auf Preis und Leistung ermöglichen, sondern auch die für den Bauunternehmer erkennbaren Kostensteigerungsrisiken bei den angebotenen Leistungen erwähnen.“ Für die Beschaffenheiten des Baugrunds stehe das ausdrücklich in der Begründung des Regierungsentwurfes des Gesetzes. Immer wieder setzten sich Baufirmen aber darüber hinweg oder machten Angaben, die Laien nicht verstehen.
Laut VPB passiere es immer noch, dass in den Baubeschreibungen die Lastzonen genau benannt seien, die Bauherren nur nicht wüssten, dass für ihr Haus andere Vorgaben relevant wären. Im schlimmsten Fall zeigt sich das erst nach der Vertragsunterzeichnung: Wenn für den Bauantrag die Statik erstellt wird, müssen die für den Bauort geltenden Anforderungen angesetzt werden. Dann zeigt sich, was die vor Ort erforderliche Bauweise zusätzlich kostet. Im Idealfall sollten die Bauherren die Baubeschreibung vor der Unterschrift von ihrem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Freitag: „Die technisch höheren Anforderungen müssen zwar in jedem Fall erfüllt werden, aber die Bauherren wissen dann zumindest, warum und welche Mehrkosten auf sie zukommen.“ Quelle: VPB / al