Mit einer deutlichen Steigerung der Teilnehmerzahlen ging der Kongress Zukunft Haus der Deutschen Energieagentur Dena am 25. November 2009 zu Ende. Er ist ein zentrales Forum rund um energieeffiziente Sanierung. Kontroverse Diskussionen um die Rentabilität von Maßnahmen zur Energieeffizienz bestimmten die Debatten in den Foren zur Wohnungswirtschaft.
Ernüchternde Zahlen präsentierten Kalle Greven und Florian Jäger vom Beratungsunternehmen McKinsey. Sie haben untersucht, wie sich die Energieeffizienz im deutschen Gebäudebestand entwickelt. Ihr Ergebnis: Im kommerziellen Umfeld ist der Energieverbrauch von Gebäuden schon seit Jahren rückläufig, im privaten Umfeld hat sich der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche dagegen in den letzten Jahren nur wenig reduziert. Das liegt unter anderem daran, dass wenig saniert wird und wenn, dann halbherzig. 700.000 private Wohneinheiten würden pro Jahr saniert, so die Zahlen von McKinsey, davon aber nur 43 Prozent energetisch optimiert.
Schwierig ist dies vor allem im Mietwohnungsbereich. Mit einem klaren Rat wandte sich Michael Neitzel, Geschäftsführer des Forschungsinstituts Inwis an die Zuhörerinnen und Zuhörer des Kongresses: "Die Modernisierung lohnt sich für die Wohnungswirtschaft nur an guten Standorten".
Zahlen legte auch Eberhard Hinz vom Institut Wohnen und Umwelt vor. In einer Untersuchung hat er sich 32 Objekte angeschaut, darunter Mehrfamilienhäuser und Gebäude aus dem Geschosswohnungsbau. Voraussetzung für die Kostenanalyse des Forschers war, dass die Maßnahmen entsprechend EnEV dann saniert werden, wenn eine Sanierung notwendig ist. Als Mehrkosten hat er die Dämmung der Keller- und obersten Geschossdecke aufgenommen, anteilig die Kosten für Außenwand und Dach. Bei der Lüftung sind die Mehrkosten für Wärmerückgewinnung im Vergleich zu einer reinen Abluftanlage eingeflossen. Bei den Fenstern wurden Mehrkosten im Vergleich zu einer Zweischeibenwärmeschutzverglasung berücksichtigt, bei der Heizung die Mehrkosten gegenüber einer Lösung mit Gasbrennwertheizung.
Bei den untersuchten Objekten lag die Miete vor der Sanierung bei 4,41 Euro pro Quadratmeter, nach der Sanierung bei 6,18 Euro. Das Ergebnis seiner Untersuchung: 80 Cent Mieterhöhung waren notwendig, um für die Unternehmen eine Refinanzierung nach einem KfW-Zuschuss zu erreichen. Erreicht wurde der Standard eines KfW-70-Hauses. Generelle Berechnungen seien aber schwierig, es komme darauf an, die Randbedingungen genau zu benennen, sagte Hinz.
Heftige Kritik an den Berechnungen kam von Lutz Freitag, Geschäftsführer des Verbands der Wohnungsunternehmen GdW. Der Verband vertritt große Wohnungsunternehmen, die mit 6 Millionen Wohnungen knapp 27 Prozent des Mietwohnungsbestands halten. Cash Flow und Rentabilität seien für seine Unternehmen entscheidend, eine Gewinn- und Verlustrechnung, mit der die Rentabilität häufig berechnet werde reiche nicht aus, sagte Freitag. Um für seine Unternehmen Klarheit zu schaffen, arbeite sein Verband an Arbeitshilfen zur wirtschaftlichen energieeffizienten Modernisierung als Grundlage für wohnungswirtschaftliche Unternehmen. Die soll im Jahr 2010 fertig sein.
Freitag hatte auch eine ganze Reihe von Forderungen an die Politik mitgebracht. So fordert sein Verband schärfere Vorschrifte bei der Duldung einer energetischen Sanierung. Außerdem solle es eine ermäßigte Mehrwertsteuer bei Maßnahmen zur Energieeinsparung geben. Zudem hätte der GdW gerne Zulagen bei der Sanierung von problematischen Wohnungsbeständen.
Probleme bereiteten auch Bestände, in denen viele Bewohner Geld nach Hartz IV erhalten. Die Arbeitsagenturen akzeptierten höhere Kaltmieten nach einer Sanierung nicht, auch wenn die Warmmiete gleich bleibe, berichtete Freitag. pgl