Auf dem deutschen Wohnungsmarkt gibt es nach einer längeren Zeit verhaltener Nachfrage wieder ein deutlich höheres Kaufinteresse. Das ist das Ergebnis der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2011". In allen Teilmärkten hat die Studie steigende Nachfrage ermittelt und geht von teils deutlichen Preissteigerungen aus. Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen aus 31.500 vermittelten Objekten.
Wie in den Vorjahren rangieren in der LBS-Analyse gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser als die klassische familiengerechte Wohnform in meist attraktiver Lage auf der Beliebtheitsskala ganz oben. Die Preise in den teuersten Städten liegen um den Faktor 10 über denen der preisgünstigsten. An der Spitze der Preisskala bundesdeutscher Großstädte steht in diesem Jahr laut LBS-Immobilienpreisspiegel Wiesbaden mit 750.000 Euro. Es folgen München mit 710.000 Euro und mit einigem Abstand im Süden und Südwesten Heidelberg mit 550.000 Euro, Ingolstadt mit 525.000 Euro, Freiburg mit 520.000 Euro, Stuttgart mit 510.000 Euro sowie Frankfurt mit 500.000 Euro. Dabei seien Immobilien nicht nur in den Metropolen selbst knapp und teuer, sondern teilweise auch im Umland. Das gelte zum Beispiel für den Frankfurter Raum. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten aber auch in touristisch geprägten Regionen. Hier ragen im Voralpenraum Starnberg mit 675.000 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit 625.000 Euro heraus.
Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch große Städte mit über einer halben Million Einwohnern, bei denen gebrauchte Einfamilienhäuser ausgesprochen günstig zu haben sind. Beispiele sind Leipzig mit 160.000 Euro und Hannover mit 200.000 Euro, aber auch Bremen und Dresden mit 220.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle (125.000 Euro), sondern auch im Norden und Westen (Salzgitter und Gelsenkirchen mit jeweils 130.000 Euro).
Mit Ausnahme der neuen Bundesländer gehen auch hier die Preiserwartungen inzwischen nach oben. "Noch sind allerdings auch in diesem Sektor die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten alles andere als schlecht", erklärt Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der LBS. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten um rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 130.000 bis 170.000 Euro. Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten einen Preisvorteil von rund 20 Prozent auf.
Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden diese Objekte an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen. Dort gelte Wohneigentum auf der Etage als echte Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Hier erreicht laut LBS-Immobilienpreisspiegel München mit 4.050 Euro pro Quadratmeter den deutschen Spitzenwert. "Viele andere süd- und südwestdeutsche Universitätsstädte, aber auch Ferienorte sind mit Preisen von bis zu 3.500 Euro wie in Konstanz ein ausgesprochen teures Pflaster", sagt Hamm. In Städten wie Flensburg, Seesen, Apolda, Weißenfels oder Brandenburg gibt es neue Eigentumswohnungen sogar für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter (mit Grundstücksanteil).
Bei den großen Metropolen liegen die Quadratmeterpreise nicht nur in Dresden und Leipzig, sondern auch in Hannover und Bremen sowie den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen zwischen 1.800 bis 2.100 Euro. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten insgesamt eine zunehmende Nachfrage fest. Das große Bestandsangebot drückt laut Hamm aber noch auf die Preise.
Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten 35 bis 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig unter 1.000 Euro, im Süden bei gut 1.500 Euro.
Insgesamt gehen die LBS-Experten davon aus, dass das Angebot von Bestandsimmobilien an vielen Orten knapper wird. Engpässe würden zunehmen, Preise zumindest erst einmal ansteigen - geschätzt um bis zu 3 Prozent zum Jahresende. pgl