Plötzlich entdeckte Mängel erinnern sie unsanft an ihr Recht auf Gewährleistung. Doch bleiben Mängel erst einmal aus oder unentdeckt, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. „Auf die Fristen sollte man unbedingt achten“, rät der Bamberger VPB-Experte Michael Fritsche, „denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen.“
Mängel in und am Haus
Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Algenbildung und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.
Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner*innen auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.
Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt. Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleiben Hausbesitzer*innen auf seinen Schäden sitzen.
Gewährleistungsfrist bei Immobilien
Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbraucher*innen – und das sind vor allem private Bauleute – fünf Jahre nach BGB und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte Bauleute dabei beachten: Sie müssen den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Zudem muss der Mangel bei der richtigen Firma gerügt werden. Fordert man nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil man beispielsweise nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma den Hausbesitzer*innen ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.
Viele Hausbesitzer*innen denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden“, erläutert Bauherrenberater Fritsche. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage.“ Meldet sich Unternehmen und vereinbaren einen Besichtigungstermin, dann deuten Jurist*innen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.
„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, betont Fritsche. „Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen.“
Tipp von Expert*innen
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Jurist*innen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern eine „Mangelerscheinung“ festgestellt wird, muss dies dem Unternehmen angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, hat der VPB in seinem Ratgeber „Gutachter hilft bei Mängeln!“ zusammengestellt. Der Ratgeber kann kostenlos heruntergeladen werden.
Quelle: VPB / Delia Roscher