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Nach Dämmung und mit neuem Wärmekonzept bleiben die Nebenkosten gleich

Pauschale verhindert Mieterhöhung nach Sanierung

07.10.2016, 08:30

WDVS mit Wärmeleitungen
Die Wärmeleitungen sind im WDVS integriert. © Knauf

Energetische Sanierungen im Geschosswohnungsbau ziehen fast immer die Frage der anschließenden Kostenumlage auf die Bewohner beziehungsweise Mieter nach sich. In Celle und Rotenburg an der Wümme geht gerade ein deutschlandweit bislang einmaliges Modernisierungsprojekt in seine Endphase, das den Mietern künftig eine langfristige "Energie-Pauschale" und damit Kostensicherheit bei höchsten Energieeffizienz-Standards bietet.

Das Projekt soll die Kosten für Vermieter und Mieter planbar machen. Anfang 2014 erwarb die DGI P1 GmbH zwei Immobilien-Cluster in Celle sowie einen weiteren in Rotenburg, bestehend aus insgesamt 76 Gebäuden mit 382 Wohneinheiten und rund 26.000 m² Nettowohnfläche.

Von Anfang an verfolgten die Münchner zwei Ziele: Zunächst stand die energetische Sanierung der Bestandsgebäude auf den KfW Standard 115 einschließlich ihrer Umstellung auf geothermische Energie- und Wasserversorgung im Blickpunkt. Zweiter Schwerpunkt der Maßnahme war parallel die Schaffung von 127 neuen Wohneinheiten durch den Ausbau der Dachgeschosse. Hier, wo die Bewohner bisher alte Möbel abgestellt oder ihre Wäsche aufgehängt hatten, schlummerte eine stolze Reserve zusätzlichen Wohnraums von 4.600 m², die es im Rahmen der Modernisierung zu erschließen galt. Die Gesamtinvestition für das Projekt liegt bei rund 28 Millionen Euro.

Das Besondere an den energetischen Sanierungen der DGI PI GmbH ist bei der Umstellung der Energieversorgung auf Erdwärme das Festschreiben der Kosten für Warmwasser und Heizung über eine garantierte Preispauschale gemäß dem so genannten "Trautsch-Modell". Benannt nach dem Vorstandsvorsitzenden der Muttergesellschaft DGI AG, Christoph F. Trautsch, stellt dieses Konzept einen Gegenentwurf zum Paragraph 559 (BGB) dar, der dem Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erlaubt, die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.  Sein Modell arbeitet stattdessen mit einer für die Folgejahre festgeschriebenen Energiepauschale auf Basis der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres.

Genutzt wird Erdwärme im oberflächennahen Geothermieverfahren durch Erdwärmesonden aus bis zu 400 Metern Tiefe und Wärmepumpen. Das Verfahren macht sich dabei den kontinuierlich fließenden Wärmestrom vom heißen Erdinneren zur kalten Oberfläche zu Nutze – die Energiequelle steht dauerhaft zur Verfügung.

Die DGI PI GmbH wirbt für ihr Modell bei den Bewohnern beziehungsweise Mietern unter anderem mit folgenden Vorteilen: Die Pauschale für Heizkosten und Warmwasser ist garantiert immer gleich hoch – für einen unbegrenzten Zeitraum. Die Dauer der Kälteperiode spielt für den Mieter keine Rolle mehr. Die Nebenkosten sind langfristig planbar und bieten Sicherheit. Für 10 Jahre wird eine Befreiung von Wartungskosten garantiert.

Bohrungen mit einer Gesamtlänge von rund 26 Kilometern hat die DGI an den verschiedenen Standorten in Tiefen bis zu 100 Metern vorgenommen. Tiefer zu gehen war nicht erforderlich, die Ausgangssituation für oberflächennahe Geothermie ist in Celle wie in Rotenburg günstig und erleichtert dadurch die technische und ökonomische Umsetzung.

Für die energetischen Berechnungen ist das Büro En-Go energetische Gebäudeoptimierung Martin Inden (Kerpen) verantwortlich. Die Experten ermittelten für die ungedämmten Bestandsbauten einen durchschnittlichen U-Wert von 1,763 W/m²K vor dem Start der Sanierung. Erste Maßnahmen hatte es an den Gebäuden bereits 2004 gegeben, hier waren die Fenster ausgetauscht worden. Sie wurden mit einem U-Wert von 1,5 W/m²K berechnet und verblieben daher in den Gebäuden.

Dass für die energetische Ertüchtigung der Fassaden als zentrale Maßnahme ein Wärmedämm-Verbundsystem eingesetzt wurde, stand für die DGI PI GmbH fest. Kernpunkt der energetischen Sanierung der Gebäude war die teilweise notwendige Integration der Energieversorgungsleitungen in das WDVS auf der Außenseite der Fassade. Holger Adlung, der als zuständiger Gebietsleiter Putz und Fassade bei Knauf das große Projekt betreut hat, erläutert die Details: "Die Fassadendämmung wurde bis an die Rohre herangeführt. Dann wurde mit dem selbstexpandierenden Polyurethanschaum eine weitere Dämmplatte quasi als Aufdopplung über die Rohre auf die Flächendämmung geklebt und mit entsprechend langen Schraubdübeln verdübelt. Der entstandene Hohlraum wurde zusätzlich mit Mineralwolle ausgefüllt."

Da die vertikal verlaufenden Erdwärmerohre auch durch den Brandriegel geführt wurden, musste an diesem Punkt das Auffüllen der Hohlräume mit dem Dämmstoff sehr sorgfältig und dicht ausgeführt werden. Die so entstandene Gehäuseverkleidung erhielt dann auch eine gesonderte Abdeckkonstruktion. Die Montage des WDVS erfolgte in klassischer Abfolge einschließlich Verdübelung. Die Sockel erhielten nach Abbau der Gerüste eine 100 mm starke EPS-Dämmung und Feuchteschutz.

Im Durchschnitt lag der U-Wert der Gebäude vorher bei 1,763W/m²K; bei den inzwischen fertiggestellten Mehrfamilienhäusern beträgt er nur noch 0,178W/m²K. Damit sowie mit der technischen und gestalterischen Integration der Erdwärme-Energieversorgung in die Maßnahme ist eines der beiden wichtigsten Ausgangsziele erreicht. Mieterhöhungen sind wie zuvor angekündigt nicht vorgesehen, durch die Nutzung der Erdwärme ist es laut DGI möglich, das bisherige Niveau zu halten.

Zweites Ausgangsziel für die Initiatoren war die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Alle Gebäude bis auf zwei Ausnahmen sind zwei- oder dreigeschossig, mit jeweils rund 32 Grad geneigten Satteldächern, gedeckt mit Betondachziegeln. Die Dachgeschosse waren bislang nur als Lagerflächen und zum Wäschetrocknen genutzt worden. Nun wurden zunächst Dachflächen- und Giebelfenster eingebaut und das Dach von innen zwischen den Sparren mit Mineralwolle gedämmt. Zusätzlich wurde unter der Sparrenebene zwischen die Sparrenvertiefung eine PU-Dämmung angebracht. Quelle: Knauf / pgl

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