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KWK-Betreibermodell für Immobilienfirmen und WEG

Mieter-GbR macht Eigennutzung von KWK-Strom möglich

09.07.2013, 06:00

Mikro-KWK-Anlage im Keller
Auch Mieter sollen KWK-Strom als Eigenstrom nutzen können. © Frank Beteiligungsgesellschaft

Bislang haben Mieter meist nicht die Möglichkeit, Solarstrom vom Dach oder aus dem Strom aus Mikro-KWK-Anlagen aus dem Keller zu nutzen. Die Frank Beteiligungsgesellschaft aus Hamburg, die eigene und fremde Wohnungen verwaltet, hat sich dafür eine Lösung ausgedacht. Sie organisiert dazu Mieter in einer eigenen GbR.

So ganz einfach ist es nicht, wenn Wohnungsunternehmen es ihren Mietern ermöglichen wollen, das noch vorhandene Eigenstromprivileg zu nutzen. Das Eigenstromprivileg begünstigt Betreiber von Blockheizkraftwerken, die den erzeugten Strom vor Ort selbst verbrauchen. Das soll die Stromnetze entlasten. Dient die Mikro-KWK-Anlage der Eigenstromerzeugung, sind weder EEG- und KWK-Umlagen noch Konzessionsabgaben an den Verteilnetzbetreiber fällig.

Die Herausforderung bei Mietwohnungen bestand unter anderem darin, die vertraglichen und konzeptionellen Voraussetzungen weiterzuentwickeln, die den besonderen steuerlichen und rechtlichen Anforderungen eines Unternehmens der Wohnungswirtschaft entsprechen.

Damit der Vorstoß, sich ein Modell zu überlegen spannend wurde, kamen bei dem Hamburger Unternehmen mehrere Dinge zusammen. Zunächst gibt es in Hamburg zusätzliche Fördermittel des Amts für Stadtentwickkung und Umwelt, die die staatliche Förderung ergänzen. Gefördert wird dort das komplette Heizungssystem.

Außerdem stand ohnehin ein Austausch der Ölheizung an. Der Ausstieg aus dem Heizen mit Öl brachte auch zusätzlichen Platz im Keller: In den früheren Lagerräumen stehen jetzt die Fahrräder der Bewohnerinnen und Bewohner.

Wichtig dafür, ob sich ein solches Projekt mit KWK-Strom rechnet ist auch, ob genügend Wärme abgenommen wird. "Gebäude mit Durchlauferhitzern eignen sich meist nicht, außerdem ist ein Fernwärme-Anschlusszwang ein Ausschlusskriterium", so Roland Oertzen, Geschäftsführer der Frank ECOzwei, einem Unternehmen der Frank-Gruppe, das das Projekt als Investor realisiert. Grundlage für die rechtliche Konstruktion ist ein Konzept, das das Freiburger Unternehmen Energy Consulting Meyer entwickelt hat.

Das Vorgehen im Hamburg: Die Frank ECOzwei hat ein BHKW mit einer Leistung von 21 kW elektrisch erworben und installiert. Es soll zwei Drittel des Wärmebedarfs decken, der Rest kommt aus einer Gasbrennwerttherme. Betreiber der Anlage ist eine GbR, in der die neben den Mietern auch die Frank Immobilien Management Gesellschafter ist. Diese übernimmt die Abrechnung. Die Mieter bezahlen eine einmalige Einlage in Höhe ihres Abschlags für Strom. Danach haben sie mit Verwaltung und Abrechnung nichts mehr zu tun. Sie erhalten eine Abrechnung für Heizung und Strom wie bislang auch.

Die Anlage läuft wärmegeführt, der Gas-Spitzenlastkessel und das BHKW haben jeweils separate Gas- und Wärmemengenzähler. "Das Messkonzept ermöglicht problemlos die getrennte Ermittlung der Strom- und Wärmekosten", so Oertzen.

Die Abrechnung erfolgt nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Diese schreibt das Abflussprinzip vor. Es darf also nur die für das Heizen in einem bestimmten Zeitraum verbrauchte Energiemenge in Rechnung gestellt werden.

Hilfestellung bei der Aufteilung bietet die Richtlinie VDI 2077 3.1 speziell zur Abrechnung von Heizwärme in KWK-Anlagen. Sie enthält Verfahren zur Umlegung der Kostenanteile, die den Regeln der Technik entsprechen. Die Kosten, also Energiekosten, Wartungskosten BHKW etc., werden aufgeteilt in Kostenanteile zur Strom- und Wärmeproduktion. Die Kosten der Wärmeproduktion werden dem Hauseigentümer in Rechnung gestellt, die dieser wiederum über einen Abrechnungsservice im Rahmen der Heizkostenabrechnung an die Mieter nach Heizkostenverordnung weiter berechnet.

Aufgrund der vertraglichen Regelungen entsteht keine gesamtschuldnerische Haftung für das einzelne Mitglied der Eigenstrom GbR. Jeder Mieter haftet nur für seinen selbst verbrauchten Strom. Wenn die Mieter ausziehen, erhalten sie ihre Einlage zurück.

Beim Strompreis garantiert ihnen die GBR, dass dieser 15 Prozent unter denen der örtlichen Versorger liegt. Derzeit liegt er bei 24 Cent kWh und 30 Euro Grundgebühr pro Jahr. Der Investor erhält eine Miete, die sich am Verbrauch orientiert.

Zum Start des Projekts vor wenigen Wochen war bereits die Hälfte der Mieter dabei. "Wenn es dabei bleibt, haben wir eine Amortisationszeit von unter zehn Jahren", ist Oertzen sicher. Er geht aber davon aus, dass vor allem ältere Mieter, die bislang zurückhaltend sind, sich dem Modell noch anschließen werden wenn sie merken, dass die Anlage ohne Probleme läuft.

Die Finanzierung der Investition erfolgt über ein von der GbR an den BHKW-Eigentümer zu zahlendes variables Nutzungsentgelt. Dabei liegt für den Investor das Potenzial in der Tatsache, dass die Eigenerzeugungsanlage vollständig von der EEG-Umlage, dem Netznutzungsentgelt, der Stromsteuer und verschiedenen anderen Umlagen befreit ist.

Die schnelle Amortisation ist aber nicht das einzige Ziel. Es gehe auch darum, ein Geschäftsmodell zu finden, das sich für Wohnungsunternehmen, aber auch für Wohnungseigentümergesellschaften eignet, so Oertzen. Das Modell verspricht Zukunftssicherheit, vor allem dann, wenn eine Verschärfung der Einsatzpflicht für Erneuerbare Energien auch im Bestand kommt. Auf jeden Fall lässt sich damit ein besserer Effizienzhaus-Standard erreichen. Das erleichtert Vermietbarkeit und auch die Finanzierung weiterer Sanierungsvorhaben. von Pia Grund-Ludwig

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