Abriss und Neubau könnten bei der Wärmeversorgung ein Drittel mehr Energie einsparen als die reine Modernisierung - würde der Gesetzgeber die Bevorzugung von Modernisierungsmaßnahmen aufgeben. Obwohl es bei 10 Prozent der Wohnungen eigentlich wirtschaftlich sinnvoller sei, ein Haus abzureißen und ein neues zu bauen, werde wegen der einseitigen Förderbedingungen fast nur modernisiert. Das ist das Fazit der Studie "Bestandsersatz 2.0 - Potenziale und Chancen".
Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE Kiel) hat im Auftrag der Verbände der Bauwirtschaft den Baubestand in Deutschland untersucht. Auf dieser Grundlage konnte wiederum das Pestel-Institut in Hannover Kostenberechnungen mit dem Stand Anfang 2015 für exemplarische Typengebäude anstellen. Demnach kostet es 2.408 Euro/m² Wohnfläche, ein Mehrfamilienhaus abzureißen und stattdessen ein neues zu bauen ("Bestandsersatz"). 2.622 Euro/m² kostet eine "Vollmodernisierung plus". In beiden Fällen steht am Ende ein barrierefreies Gebäude mit flexiblen Grundrissen von durchschnittlich 64 m² (statt vorher 53 m²) Wohnfläche zur Verfügung.
Während jedoch der typische Neubau ein Effizienzhaus 70 ist, schafft das modernisierte Gebäude nur den Effizienzhaus-100-Standard. Der Neubau hält beim Schallschutz die DIN 4109 ein, der modernisierte Altbau nicht. Ohne Förderung bekommt man also für weniger Geld ein technisch besseres Gebäude, wenn man abreißt und neu baut - und das, obwohl die Forscher sogar 31.360 Euro für ein "Umzugsmanagement" ansetzten, um die Bewohner während der Bauzeit unterbringen zu können.
Dieses auf den ersten Blick überraschende Kostenverhältnis begründete Dietmar Walberg, der die Studie bei der ARGE Kiel geleitet hat, mit den Verhältnissen auf der Baustelle: "Sie haben es mit ganz anderen Baustellen-Einrichtungskosten zu tun."
KfW-Förderung verzerrt die Kostenverhältnisse
Nun aber kommt die Förderung ins Spiel. Von den 2.622 Euro/m² bei der Modernisierungsvariante entfallen 558 Euro/m² auf die energetische Sanierung. Dieser Anteil kann komplett mit günstigen KfW-Krediten finanziert werden, ebenso wie der größte Teil der Kosten für den Umbau zur Barrierefreiheit . "Jetzt sind plötzlich die Varianten der Sanierung erheblich preiswerter, und da kann man sich im Grunde genommen an fünf Fingern abzählen, was Investoren im Zweifelsfall machen werden", sagte der Leiter des Pestel-Instituts Matthias Günther. Der Bestandsersatz werde durch diese Förderung diskriminiert, sowohl für private als auch für kommunale und genossenschaftliche Investoren. Günther: "Die KfW-Mittel produzieren am Ende ein saniertes Haus, das in der Energieeffizienz nicht an einen Neubau rankommt." Anders sind die Verhältnisse beim Einfamilienhaus, wobei aber auch hier die KfW-Förderung tendenziell die Modernisierungsvariante begünstigt.
Die Verbände der Bauwirtschaft fordern, die Förderung beim Bestandsersatz derjenigen bei der Modernisierung gleichzustellen. Darüber hinaus sollen - was heute die Ausnahme ist - auch der Abriss und das Umzugsmanagement gefördert werden. Auch soll der Bestandsschutz im Baugesetzbuch so geregelt werden, dass Abriss und Neubau ähnlich leicht wie eine Modernisierung genehmigt werden können.
Weniger Wärmebedarf durch Abriss und Neubau
Auf diese Weise könnten in Deutschland, so die Studie, jährlich zusätzlich 100.000 energieeffiziente und altersgerechte Wohnungen entstehen. Während unter heutigen Rahmenbedingungen durch Vollmodernisierungen lediglich 45 Terawattstunden (TWh) an Endenergie in Form von Raumwärme und Warmwasser eingespart werden könnten, seien es bei einer Ausschöpfung der Bestandsersatz-Möglichkeiten 60 TWh. Erreicht würde das durch eine Steigerung der energetischen Modernisierungsrate um den Faktor 1,5.
Aufschlussreich waren an diesem Punkt die Ausführungen von ARGE-Forscher Walberg: Oft ist zu lesen, die energetischen Modernisierungsrate in Deutschland liege bei 1,1 Prozent pro Jahr. Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich würden jährlich 5 Prozent der Gebäude modernisiert; in 95,9 Prozent der Fälle handle es sich aber nur um kleine Maßnahmen wie den Austausch einiger Fenster. Im Durchschnitt werde damit eine "Modernisierungseffizienz", also eine Verringerung des Endenergieverbrauchs, von 7,7 Prozent erreicht. Erst wenn man diesen Wert auf die Modernisierungseffizienz bezieht, die eine Vollmodernisierung im empirischen Durchschnitt erreicht (35 Prozent), kommt man auf die angegebenen 1,1 Prozent pro Jahr - wobei auch diese sich noch zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern (1 Prozent pro Jahr) und Mehrfamilienhäusern (1,3 Prozent pro Jahr) unterscheiden. Mit der geforderten Intensivierung von Abriss und Neubau nun könne der heutige Durchschnitt von 1,1 auf über 1,7 Prozent pro Jahr gesteigert werden.
Wegfall der Förderung fürs Effizienzhaus 70
Ein weiteres Argument für eine solche Intensivierung leitete Dietmar Walberg aus einer Bestandsaufnahme auf der Basis von 10.000 Wohneinheiten (167 Gebäude) für den Bereich der Mehrfamilienhäuser her: Was für Gebäude wurden in den zurückliegenden fünf Jahren tatsächlich gebaut, wenn ein altes Haus abgerissen wurde? In 61,1 Prozent der Fälle war das ein Effizienzhaus 70. Auf den gesetzlichen Mindeststandard nach EnEV 2009/2014 entfielen 20,3 Prozent. 15 Prozent wurden als Effizienzhaus 55 gebaut. Auf den Effizienzhaus-40-Standard entfielen nur 3,6 Prozent der Bestandsersatz-Gebäude. Gerade die KfW-Förderung für den häufigsten Standard "Effizienzhaus 70" sei aber zum 31. März eingestellt worden. Damit, sagte Walberg, sei für den Neubau ein Problem dazugekommen. Denn ein Effizienzhaus 55 oder ein noch niedrigerer Standard "ist in der Regel für bezahlbare Mieten nicht mehr realisierungsfähig." Von Alexander Morhart