Das weit verbreitete Bauen mit einem Bauträger hat seine Besonderheiten. Der Bauträger fungiert als Bauherr, ist Eigentümer des Grundstücks und verkauft es mit einer Bauverpflichtung. Mit der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags wird der Interessent zum Erwerber. Diese Verträge, so zeigt eine aktuelle, erstmals veröffentlichte Dokumentation vom Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), sind sehr komplexe Vertragswerke und bergen für Verbraucher erhebliche Risiken.
Vertrauensanwälte des BSB haben im Rahmen eines Projektes einhundert Bauträgerverträge aus den Jahren 2010 bis 2013 analysiert, zahlreiche verbraucherfeindliche Klauseln aufgedeckt, rechtlich bewertet und die Auswirkungen für die Verbraucher detailliert dargestellt. Die Ergebnisse der Vertragsprüfungen und häufige Probleme bei der Realisierung von Bauvorhaben mit Bauträgern zeugen von unzureichender Rechtssicherheit.
"Die wirtschaftlichen Risiken für Verbraucher sind gravierend", kommentiert Rechtsanwalt Mario van Suntum aus Leipzig, der Projektleiter der Untersuchung. Ein generelles Problem besteht darin, dass der Erwerber erst sehr spät Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er frühzeitig Zahlungen leistet. Zwar ist der Bauträger verpflichtet, ihm dieses Eigentum zu verschaffen, doch dieser Anspruch wächst erst Zug um Zug während der Bauphase. Zahlreiche Bauträgerverträge sind dabei so abgefasst, dass sie die Rechte der Verbraucher erheblich beschneiden.
Als Beispiele fanden die BSB-Vertrauensanwälte wiederkehrende vorformulierte Klauseln, "die trickreich sind und die man rechtlich nur als verbraucherfeindlich klassifizieren kann", wie van Suntum sagt. So werden Bauinteressenten unverhältnismäßig lange an ein Angebot gebunden. Das Planungsrisiko soll auf Erwerber abgewälzt werden. Ein vereinbarter Pauschalpreis soll mit nicht klar definierten Mehrkosten ausgehebelt werden. Vollmachten sollen zugunsten des Bauträgers aus der Hand gegeben werden. Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers - sprich das Zurückhalten von Zahlungsraten bei Mängeln - soll ausgeschlossen werden.
Fälligkeiten von Kaufpreisraten werden so gesetzt, dass eine Kontrolle des tatsächlichen Bautenstandes nicht möglich ist. "Das Transparenzgebot wird durch Klauseln der Bauträgerverträge vielfach verletzt, Sicherheiten für Erwerber sind eingeschränkt", hat das Projektteam des BSB festgestellt. Bereits seit Jahren trägt die gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation, die seit 2005 zu Abmahnungen und Unterlassungsklagen im Sinne des Unterlassungsklagegesetzes (UKlaG) berechtigt ist, verbraucherfeindliche Klauseln aus Bauverträgen zusammen und stellt sie im Internet als wichtige Verbraucherinformation zur Verfügung.
Jetzt wird zu verbraucherfeindlichen Klauseln aus Bauträgerverträgen erstmals eine umfassende Analyse samt rechtlicher Bewertung vorgelegt.
Mängel beim Baurecht, die private Bauherren benachteiligen sieht auch der Verband Privater Bauherren (VPB). "Wir brauchen dringend ein neues Bauvertragsrecht", forderte er bei einem Treffen mit Mitgliedern des Deutschen Bundestags. "Jede neue Regierung schreibt sich den Verbraucherschutz auf ihre Fahnen. Diese große Koalition mit ihrer überwältigenden Mehrheit muss hier nun wirklich etwas bewegen."
"Neun von zehn privaten Bauherren bauen heute schlüsselfertig. Sie haben keinen eigenen Architekten mehr, der ihre Interessen vertritt und sie vor Schaden bewahrt", erläutert der VPB-Präsident Thomas Penningh. "Stattdessen schließen sie Verträge mit Baufirmen, die ihnen Planung und Ausführung aus einer Hand verkaufen und dabei ihre Konditionen diktieren können, auch weil bestimmte Grundstücke oft nur mit diesen Vertragspartnern zu bekommen sind", so der Verband.
Baubeschreibungen seien ungenau und lückenhaft, so der VPB. Die Unternehmen köderten mit günstigen "Festpreisen", wiesen aber nicht auf unvermeidliche Mehrkosten hin. Bauherren würden keine Sicherheiten eingeräumt, obwohl sie ein Recht darauf haben. "Bauherren bekommen die Planungsunterlagen nicht einmal zur Einsicht, geschweige denn übergeben, obwohl sie als Besitzer später für die Rechtmäßigkeit ihres Bauwerks verantwortlich sind", so der Verband weiter.
Baufirmen nutzen ihre Marktmacht gegenüber Laien, die oft nur ein einziges Mal in ihrem Leben bauen und so über keine Erfahrungswerte verfügen, resümiert Thomas Penningh.
Der VPB fordert daher, Schlüsselfertiganbieter zu verpflichten, den von ihnen angebotenen Bau im Vertrag detailliert zu beschreiben und konkrete Aussagen zur Bauzeit zu machen. Wird die Firma insolvent, soll sich der Verbraucher-Bauherr durch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht schützen können, damit er nicht wegen des laufenden Verfahrens einen monate- oder gar jahrelangen Baustillstand erdulden muss, bei dem die erst teilweise fertiggestellte Bausubstanz wieder verfällt, während die Zinsen seiner Finanzierung bereits laufen und die alte Wohnung schon gekündigt ist.
"Dringend verbessert werden muss die Rechtssituation der privaten Bauherren. Der Gang vor Gericht ist für private Bauherren keine Lösung", moniert der VPB-Präsident. "Auch ein durchschnittliches Verfahren in Bausachen dauert heute viel zu lange – mehrere Jahre sind keine Seltenheit. Das kann sich niemand leisten. Die Bauraten müssen an die Bank gezahlt werden, oft wird eine weitere Wohnungsmiete fällig, weil der Neubau nicht bezogen werden kann – das hält kaum ein Bauherr lange durch. Oft sind bei Abschluss des Verfahrens auch noch die beklagten Firmen insolvent und vom Markt verschwunden. Der Bauherr bleibt dann auf seinem Schaden sitzen." Und der ist im Normalfall sehr hoch. "Was der Bauherr hier verliert, das fehlt ihm später an seiner Altersversorgung." Quelle: BSB / VPB / pgl