Wohnbau-Studie liefert Analyse der Kostentreiber

Seit 2000 sind die Neubaukosten um 40 Prozent gestiegen

Zu viel Staat mache das Bauen teuer, so die Studie eines Verbändebündnisses. © Berres/EnBauSa.de

Um nahezu 40 Prozent sind die Kosten rund um den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland seit dem Jahr 2000 gestiegen. Bei den reinen Baupreisen gab es im gleichen Zeitraum dagegen lediglich einen Anstieg von rund 27 Prozent.

Zum Wohnungsbau-Tag in Berlin präsentierte am 23. April das Verbändebündnis Wohnungsbau die Studie "Kostentreiber Wohnungsbau" , in der detaillierte Kostenbetrachtungen zum Neubau mehrgeschossiger Wohnungsbauten, in Ballungsgebieten dargestellt werden sowie der Einfluss technischer Baubestimmungen und des Bauordnungsrechts auf den Bau solcher Wohngebäude.

Grundlage der Studie ist einmal eine bundesweite Umfrage bei 370 Wohnungsunternehmen zu abgerechneten Bauprojekten, zudem wurde am Beispiel eines Typen-Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungseinheiten die Entwicklung der gesamten Gestehungskosten verfolgt.

Im Verbändebündnis Wohnungsbau haben sich der Deutsche Mieterbund (DMB), die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU), der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) zusammengeschlossen. Gemeinsam haben sie die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel und Baurechts- Experten der Düsseldorfer Kanzlei HFK Rechtsanwälte LLP mit der Kostenanalyse beauftragt.

Um nahezu 40 Prozent sind die Kosten rund um den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland seit dem Jahr 2000 gestiegen. Bei den reinen Baupreisen gab es im gleichen Zeitraum dagegen lediglich einen Anstieg von rund 27 Prozent. Die Kosten für eine Wohneinheit, so die Zahlen der Studie, haben sich seit dem Jahr 2000 von 2.209 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf aktuell 3.080 Euro erhöht.

Kostensteigerung ist staatlich gemacht

Die zusätzliche Kostensteigerung, die die Preisspirale beim Wohnungsneubau enorm nach oben gedreht hat, sei dabei überwiegend "staatlich gemacht": Bund, Länder und Kommunen haben den Wohnungsbau in den vergangenen Jahren durch Gesetze, Verordnungen, Auflagen, Steuern und Materialanforderungen enorm verteuert. Der Anstieg der Bauwerkskosten ist laut Studie vor allem auf verschärfte ordnungsrechtliche Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, Barrierefreiheit, Standsicherheit, Brand- und Schallschutz, aber auch höhere Ansprüche der Nutzer an Wohnraum wie etwa größere Bäder o.ä. zurückzuführen.

Die seit 2000 mehrfach vollzogenen Novellierungen der EnEV haben bis 2014 einen Kostenanstieg von 6,5 Prozent bei den Bauwerkkosten zur Folge gehabt. Mit Inkrafttreten der nächsten EnEV-Stufe ab Januar 2016 kämen da noch einmal 7,3 Prozent Kostensteigerung dazu. Über die Hälfte des Kostenanstieges resultiere aus geänderten steuerlichen und baurechtlichen Regelungen von Bund und Ländern, gestiegene Baulandpreisen und immer umfassenderen kommunalen Auflagen, die auch noch bundeslandbezogen unterschiedlich sind, so ein weiteres Ergebnis der Studie. Dazu komme die ständig zunehmende technische Komplexität der Baubestimmungen.

--umbruch--

Die Initiatoren der Studie fordern vor allem von der Politik wieder ein stärkeres Bewusstsein für die wirtschaftliche Bedeutung der technischen Regelungen und Normen zu entwickeln. Vor allem die aktuell geltenden Standards für Wohnbau bedürften einer Überprüfung und neuen politischen Bewertung in Hinblick auf die verursachten Gesamtkosten. Sonst könnten sich Haushalte mit geringem Einkommen in Ballungsräumen nur noch das Wohnen in neu errichteten Gebäuden mit staatlicher Hilfe leisten.

Michael Hasltenberg HFK Rechtsanwälte, Mitautor der Studie, beklagte den Mix an technischen Anforderungen von verschiedenen Akteuren, das führe zu "einem gordischen Knoten", den kleine und mittlere Betriebe allein nicht mehr lösen könnten. Alle DIN-Vorschriften zu beachten sei kaum mehr zu schaffen, dazu neueste Baumethoden, Berechnungen, Baustoffzertifizierungen etc. - selbst auf ministerieller Ebene könnten die Fragen zu aktuellen DIN-Regelwerken kaum mehr beantwortet werden.

Regeln sind kaum noch durchschaubar

Die Folge wäre, dass Regeln häufig gar nicht mehr angewendet werden, weil eine Überforderung aller Beteiligten stattfinde. "Der Regulierungsdschungel ist ausgeufert", so Halstenberg. 45 Prozent der Baukosten entfallen auf den Rohbau, 55 Prozent bereits auf den technischen Ausbau, der Anteil hat sich massiv in Richtung technischer Aufwand verschoben, berichtete Architekt Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. und Mitautor der Studie.

Im Normierungsdschungel müsse man immer mehr tun für immer weniger Effekte - auch die Energieeinsparung amortisiere sich so nicht mehr im wirtschaftlich angemessenen Zeitrahmen. "Man muss dringend die technische Normierung vereinfachen und damit das Bauen wieder wirtschaftlicher machen" folgerte Andreas Ibel, Präsident vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Bund und Länder sollten aufhören, den Wohnungsneubau durch immer neue steuerliche Regelungen zu belasten. Die ständige Erhöhung der Grunderwerbssteuer müsse gestoppt werden.

Bund und Kommunen sollten Bauland für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. "Es ist paradox, dass einerseits Bauen und Wohnen bezahlbar bleiben sollen, aber andererseits häufig von Bund, Ländern oder Kommunen selbst verursachte Kostensteigerungen genau das verhindern", kritisiert Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). "Die notwendige Wohnungsbau-Strategie muss Grundstücksabgaben durch die Kommunen zu angemessenen Preisen ebenso beinhalten wie zügige Planungs- und Genehmigungsverfahren und technische und baurechtliche Anforderungen mit Augenmaß.

Die Abschreibungsbedingungen sollten an den tatsächlichen Werteverzehr angepasst werden. "Darüber hinaus muss die Baukostensenkungskommission jetzt unter Einbeziehung des neuen Gutachtens zügig zu Ergebnissen kommen.

---umbruch---

Ende 2014 fehlten 500.000 Wohnungen in Deutschland, berichtete Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbund (DMB), beim Wohnungsneubau stiegen zwar die Fertigstellungszahlen wieder an, doch das reiche nicht aus, um den anstehenden Bedarf zu decken. Manche Experten sprechen aufgrund des Zuzugs von Flüchtlingen bereits von 300.000 Wohnungen, die jährlich hinzugebaut werden müssten, 2014 waren es nach heutigem Stand 210.000 fertig gestellte Wohnungen.

Durch die derzeit extrem niedrigen Bauzinsen werde ja sogar noch in Betongold investiert, sagte Rüdiger Otto, Vizepräsident für Wirtschaft und Recht Zentralverband des deutschen Baugewerbes (ZDB) Wenn erst einmal die Bauzinsen wieder steigen, werde es dann weiter zurückgehen mit der Bautätigkeit - daher müsse man jetzt handeln, wo die Voraussetzungen eigentlich optimal wären. Das Verbändebündnis Wohnungsbau plädiert in diesem Zusammenhang für einen Neustart des sozialen Wohnungsbaus, nicht nur in Ballungsgebieten. 70-100.000 Wohnungen fallen jährlich aus der Sozialbindung, etwa 12.000 entstehen neu. Dafür sollte der Bund die Wiedereinführung des § 7 k - Einkommenssteuergesetz reaktivieren, der in den Jahren 1989-96 eine Sonderabschreibung für Wohnungsbau mit freiwilliger Sozialbindung geregelt hatte.

Die Studie liefere nun entscheidende Inhalte für die Baukostensenkungskommission und somit auch für das "Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen" der Bundesregierung. Im Anschluss an die Pressekonferenz übergaben die Vertreter des Verbändebündnis die Studie an Bundesbauministerin Hendricks. Nicole Allé

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