Energieeinsparung soll Rendite bringen

Neue Finanzierungsmethode adressiert kreditscheue Kunden

Pensionsfonds sollen Renditechancen in der Gebäudesanierung nutzen. © P. Grund-Ludwig

Ein Fonds mit Mitteln der Lebensversicherungen und Pensionsfonds könnte zur Finanzierung der Gebäudesanierung dienen.

Ein geschlossener Fonds, der sich aus den Mitteln von Lebensversicherungen und Pensionsfonds speist, die derzeit nach langfristigen Anlagemöglichkeiten suchen, könnte ein Finanzierungsinstrument sein, mit dem sich auch bei der Gebäudesanierung etwas bewegen lässt. Eine Prüfung dieser Option schlagen Fachleute des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung vor. Sie greifen damit einen Vorschlag der Kommission zur Stärkung der Investitionen auf, die das Bundeswirtschaftsministerium eingesetzt hat. Die hat vor kurzem einen ersten Bericht vorgelegt, in dem auch die Gebäudesanierung eine Rolle spielt.

Angesichts der derzeitigen Zinserträge bei anderen Anlageformen könnten die so zu erzielenden relativ niedrigen garantierten Renditen im unteren einstelligen Bereich ein Anreiz sein zu investieren, sagen sie. Das Konstrukt wäre ähnlich wie beim Energieeinspar-Contracting. Das funktioniert im Prinzip so, dass ein Contracting-Unternehmen in die Gebäudesanierung investiert und mit dem Minderverbrauch an Energie und den daraus resultierenden Einsparungen seine Investitionen refinanziert.

Nutzerverhalten bestimmt Rendite mit

Besonders verbreitet ist das aber bislang nicht, denn das Modell ist mit vielen Unsicherheiten behaftet. Verhalten sich die Nutzer wie erwartet? Wie entwickeln sich die Energiepreise mittelfristig, lassen sich die erwarteten Einnahmen wirklich generieren? Das mindert die Attraktivität für gängige Anbieter. Vor allem durch eine mögliche Streuung des Risikos über viele Objekte könnte der von den Berliner Forschern vorgeschlagene neue Ansatz aber Vorteile haben. Es könnte möglich sein, "über Unternehmensgrößeneffekte die Verwaltungskosten zu senken bei gleichzeitig verbesserten Möglichkeiten der Risikodiversifizierung", argumentiert Professor Karsten Neuhoff, der das Modell mit entwickelt hat. Auch wenn in einem Gebäude die Effekte nicht erzielt werden, weil die Bewohner mehr heizen oder die Sanierung nicht den erwünschten Erfolg gebracht hat wird dies nicht in allen Objekten der Fall sein. Gute und schlechte Sanierungsergebnisse ließen sich ausgleichen. Das Modell werde damit interessant für neue Investoren, da das Risiko gepoolt werden könne. "Dazu bedarf es zugleich vereinheitlichender Rahmenbedingungen, um die Projekte umzusetzen und vermutlich am Anfang eine staatliche Garantie oder einen Zuschuss", erklärt der Wirtschaftsexperte sein Modell.

Als Zielgruppe für einen solchen Effizienzfonds sehen die Experten in erster Linie kommunale und gewerbliche Gebäude. "Aber wenn man die einzelnen Projekte entsprechend bündelt, zum Beispiel im Kontext von Quartierssanierungen, könnte dieses Modell auch für die Sanierung von Wohngebäuden interessant werden", so Claus Michelsen, Mitautor der Studie.

Eine weitere Zielgruppe, die der Fonds adressieren könnte, sind auch Menschen, die keine langfristigen Kredite aufnehmen wollen, weil sie älter sind oder aus anderen Gründen das Risiko der Verschuldung scheuen. Anders als beim klassischen Bankkredit wäre die Teilnahme weder an die Bonität des Kunden noch an den Wert der Immobilie, etwa über einen Grundbucheintrag, gebunden. Ähnlich wie bei einem Kredit wären aber auch die Verpflichtungen aus der Effizienzfonds-Finanzierung eher mittelfristig, bei zwanzig Jahren oder sogar länger. "Wir schlagen eine Orientierung am Modell des Green Deal vor, in dem keine Kreditverträge mit dem aktuellen Immobilieneigentümer geschlossen werden, sondern Serviceverträge, deren Verpflichtungen bei Veräußerung der Immobilie an den nächsten Eigentümer übergehen", erklärt Neuhoff sein Modell gegenüber EnBauSa.de. Dazu gibt es allerdings noch keine Erfahrungen, aber es sei wichtig, für andere Kundensegmente neue Ideen zu erkunden, so Neuhoff.

Öffentliche Absicherung könnte Risiken abfedern

Wären die Fonds bereit, sich über einen längeren Zeitraum mit relativ niedrigen Zinsen zwischen 2 und 3 Prozent zufrieden zu geben? Neuhoff sieht Potential, das hänge von der Sicherheit der Geldrückflüsse ab. Zunächst könnte man sich eine öffentliche Absicherung des Risikos vorstellen, mittelfristig gäbe es dann Erfahrungswerte zu realistischen Erwartungen. Ein solcher Fonds könnte bestehende Förderinstrumente ergänzen, aber nicht ersetzen. Auch die DIW-Experten halten die Weiterentwicklung der Beratung, KfW-Kredite und die Qualifikation der Ausführenden für zentrale Schritte, um die Sanierungsrate zu erhöhen. Von Pia Grund-Ludwig

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