Bezahlbaren Wohnraum schaffen, der zu einem Preis deutlich unter der örtlichen Vergleichsmiete vermietet werden kann und den Kapitalgebern dennoch eine solide Rendite ermöglicht – mit diesem Ziel ist die Tübinger Bürger-AG n.e.s.t. Bauprojektierung und Vermietung, kurz nestbau, 2010 angetreten. Im Juni vergangenen Jahres sind die Mieter in das erste eigene Gebäude eingezogen, nun liegt die erste Nebenkostenabrechnung des Neubaus vor. Danach hat ein junges Paar mit Kind für die Beheizung seiner 78,3 Quadratmeter großen Wohnung 513 kW Energie verbraucht und dafür 97,02 Euro bezahlt. Hinzu kommen Warmwasserkosten von 118,95 Euro. Insgesamt fielen für Heizung und Warmwasser also 2,76 Euro pro Quadratmeter und Jahr an.
Für n.e.s.t.-Gründer und Vorstand Gunnar Laufer-Stark sind möglichst niedrige Energiekosten ein Schlüssel zu nachhaltigem und sozialem Wohnen. Angepeilt waren daher für die Modellwohnung 2,50 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter und Jahr. "Im zweiten Jahr werden die Kosten für die Heizung vermutlich etwas sinken, weil dann der Estrich trocken ist", ist Laufer-Stark zuversichtlich, die Zielmarke künftig zu erreichen. Gleichzeitg weist er darauf hin, dass allein für die Grundsteuer 40 Cent je Quadratmeter anfallen. "Staatliche Vorgaben und Regularien machen einen immer größeren Anteil der Nebenkosten aus."
Um die Energiekosten langfristig möglichst niedrig zu halten, wurde auf dem Dach des ersten eigenen Gebäudes in Tübingen eine Solarthermieanlage mit 92 Quadratmetern Flachkollektoren und einem 12.000 Liter fassenden Speicher installiert. Die sollte 60 Prozent des Energiebedarfs für Warmwasser und Heizung decken. Das Dach des ersten nestbau-Gebäudes ist für Solarthermie optimal: Südausrichtung, 40 Grad Dachneigung. "Wir haben uns gründlich informiert und mit einem Ertrag von 500 Watt pro Quadratmeter und Jahr gerechnet", so Laufer-Stark. Tatsächlich waren es im ersten Winter mit 407 Watt deutlich weniger. Vor diesem Hintergrund wundert sich der Vorstand nicht, dass sich in der Planungs- und Bauphase niemand von den Baubeteiligten auf den angepeilten solaren Deckungsgrad von 60 Prozent festlegen lassen wollte. Laufer-Stark: "Ich bin fast überall auf Unverständnis gestoßen, warum ich mich als Eigentümer so einsetze für einen optimierten Energieverbrauch. Schließlich werden die Energiekosten doch auf die Mieter umgelegt."
Doch genau das unterscheidet nestbau als Bürger AG von normaten Wohnungsbaugesellschaften. n.e.s.t. steht für nachhaltig, ethisch, sicher und transparent. Nachhaltig errichtete Immobilien sollen Wertstabilität und gleichzeitig den Aktionären einen langfristig soliden Ertrag sichern, wobei die geschaffenen Wohnungen zu moderaten Preisen vermietet werden. In Tübingen, einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt und vergleichsweise hohen Mieten, zahlen die nestbau-Mieter mit rund 9 Euro pro Quadratmeter deutlich weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete für Neubauten. Dafür geben sich die Anteilseigner der AG – Menschen aus ganz Deutschland – mit einer vergleichsweise niedrigen Rendite zufrieden. "Mehr als 2,5 Prozent sind nicht drin", sagt Laufer-Stark.
Dickere Dämmschicht macht Minderertrag der Solaranlage wett
Neben der Solaranlage wurde das erste nestbau-Gebäude mit einer zentralen Lüftungsanlage und Fußboden-Heizungen ausgestattet. Dafür, dass die Energiebilanz trotz der deutlich geringeren Solarerträge unter dem Strich gut ausfällt, sorgt ein Wärmedämmverbundsystem mit einer etwas dickeren Dämmschicht als ursprünglich geplant: 300 Millimeter Dämmung wurden auf die Wand aus 175 Millimeter Kalksandstein aufgebracht. "Im Winter 2012/2013 gab es längere Phasen ganz ohne Sonne. Da haben wir beschlossen, uns nicht allein auf die Solarthermie zu verlassen und dicker zu dämmen", berichtet Laufer-Stark.
Eigentlich sollten dem ersten nestbau-Projekt in Tübingen schnell weitere Projekte in anderen baden-württembergischen Städten folgen, aber die Gewinnung von Investoren gestaltet sich viel schwieriger als gedacht. "Das Geld der Menschen, die nachhaltige Anlageobjekte suchen, fließt in Windkraft oder ähnliches, aber nicht in den sozialen Wohnungsbau", klagt Laufer-Stark.
Schon mit 1.000 Euro könnten sich Interessierte an den nestbau-Projekten beteiligen, doch dafür werben darf die Bürger-AG nicht. "Wir sind kein Sozialunternehmen und brauchen daher einen Wertpapierprospekt, wenn wir neue Gelder einwerben wollen", erklärt der ehemalige Steuerberater Laufer-Stark. Das sieht das Kleinanlegerschutzgesetz vor, dass es 2010 bei Gründung der Bürger-AG noch nicht gab. So einen Prospekt zu erstellen ist kompliziert und teuer. Einmal hat nestbau das bereits durchexerziert. Kostenpunkt: 50.000 Euro. Bei 1.985 Euro pro Quadratmeter Baukosten für das erste Gebäude könnte man dafür über 25 Quadratmeter modernen Wohnraum schaffen. von Silke Thole