Passen sichere Geldanlage und der Bau bezahlbarer Mietwohnungen zusammen? Die Tübinger Bürger-AG n.e.s.t. Bauprojektierung will die Frage mit Ja beantworten. Für knapp 2,3 Millionen Baukosten plus 400.000 Euro Grundstücks- und Baunebenkosten entsteht derzeit das von privaten Kleinanlegern finanzierte erste Objekt in der Studentenstadt Tübingen. Vor kurzem war Richtfest, 2014 sollen die ersten Bewohner einziehen.
Das erste Objekt nahe der Tübinger Kernstadt ist prototypisch für das Konzept. Einziehen sollen vor allem studentische und andere einkommensschwache junge Familien mit Kindern, die sonst auf dem angespannten Tübinger Wohnungsmarkt kaum Chancen haben auf bezahlbaren Wohnraum.
Bürger-AG bedeutet, dass kein Großinvestor die Entscheidungen dominieren soll. Pro Aktionär gibt es nicht mehr als 5 Prozent Stimmrecht, unabhängig von der Höhe der Einlage. Außerdem gehe es im Unterschied zu anderen Immobilien-AGs um langfristigen Werterhalt, nicht um kurzfristige Rendite, sagt Gunnar Laufer-Stark, Initiator und Motor des Projekts.
So ganz einfach war aber das Bauen als AG nicht, die Hürden dafür sind mittlerweile hoch. "Verständlicherweise, weil mit dem Einwerben von Geld auch viel Schindluder getrieben wurde", sagt Gunnar Laufer-Stark. Die Kontrolle führt aber zu enormen Kosten, neben den üblichen Baunebenkosten für Notar und Gebühren kamen noch einmal über 6.000 Euro für eine Zulassung bei der Bankenaufsicht Bafin und das Testat eines Wirtschaftsprüfers dazu. Insgesamt waren 25.000 an Gebühren fällig.
Für Laufer-Stark macht die eher ungewöhnliche Form der Bürger-AG Sinn. "Wir legen keinen Wert auf Steuersparmodelle", nennt er einen der Gründe. Deshalb wird das erste Projekt nicht in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft, sondern als Aktiengesellschaft realisiert. Es gehe nicht in erster Linie darum Leute zu finden, die ihre Steuerlast mindern wollen sondern um Investoren, die Interesse haben an einer maßvollen, aber sicheren und langfristigen Rendite.
Deswegen hält Laufer-Stark auch nichts von der bundesweit angedachten Erhöhung der Abschreibungsmöglichkeit von 2 auf 4 Prozent. "Vereine, Genossenschaften und GmbHs haben nichts von einer höheren AfA, weil sie keine Gewinne ausschütten können", erklärt er. Seine Bürger-AG n.e.s.t. Bauprojektierung gibt Namensaktien aus. Wer aussteigen will, kann diese Aktien ohne Notargebühren verkaufen. Angestrebt ist eine Rendite von 3 Prozent.
Zur Nachhaltigkeit gehört für Laufer-Stark auch, dass die Kosten für den Neubau sich im Rahmen halten, die Gebäude trotzdem eine vernünftige Energiebilanz ausweisen und angenehmes Wohnen ermöglichen. Die Neubaukosten liegen im Tübinger Gebäude bei 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Möglich war der Preis unter anderem dadurch, dass man sich beim Hauskonzept und Innenausstattung an einem bestehenden Gebäude orientiert hat. Man habe sich aber gegen ein Passivhaus entschieden. "Ein Passivhaus hätte aufgrund der höheren Technisierung einen höheren Instandhaltungsaufwand bedeutet", erklärt Laufer-Stark.
Der Energiebedarf soll bei 25,6 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr liegen, etwa 10 Kilowattstunden über dem Passivhaus, aber immer noch deutlich besser als ein KfW-Effizienzhaus 55 nach dem derzeitigen Standard. Nahe am Passivhaus-Standard sind die Fenster mit U-Werten von 0,9 W/(m²K), für die Außenwände liegt der U-Wert bei 0,24, beim Dach bei 0,21 W/(m²K).
Die Energieversorgung erfolgt zu 60 Prozent regenerativ, zum einen durch Wärmerückgewinnung, zum anderen durch eine 90 Quadratmeter große solarthermische Anlage auf dem Dach, die einen 11.000 Liter großen Pufferspeicher speist.
Planung und Durchführung hat die Architektenwerkgruppe Tübingen übernommen. "Das Büro war das einzige, das sich auf einen Festpreis pro Quadratmeter einlassen wollte", so Laufer-Stark. Wichtig außerdem: Die Wohnungen wurden so gebaut, dass die Grundrisse sich ohne größeren Aufwand ändern und neuen Anforderungen anpassen lassen.
Das erste Obergeschoss war bereits in der Projektierungphase an die LWV Eingliederungshilfe vermietet, die dort Wohngruppen für junge Erwachsene mit Handicap unterbringen soll. Außerdem gibt es noch barrierefreie, kurzfristig vermietete Gäste- und Ferienwohnungen, die gibt es bislang vor Ort kaum. Im zweiten Obergeschoss werden Familien mit Kindern wohnen.
Die Mieten werden sich am Tübinger Mietspiegel orientieren. Um von der Stadt das Gelände zu bekommen hat sich die AG verpflichtet, nicht mehr Miete zu verlangen als 90 Prozent der im Mietspiegel ausgewiesenen. Mittelfristig will die Gesellschaft weitere Projekte in Südwestdeutschland angehen. von 117Pia Grund-Ludwig