Die Wohnungswirtschaft wird ihren CO2-Ausstoß bis 2050 um 83 Prozent im Vergleich zum Basisjahr 1990 reduzieren und damit das ursprüngliche Ziel des nationalen Klimaschutzprogramms 2005, nämlich eine Minderung von 60 bis 80 Prozent, sogar übererfüllen – so lautet die Energieprognose des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), die unter Mitwirkung der Deutschen Energie-Agentur (Dena) erarbeitet wurde.
Die Zahlen beziehen sich auf die Bestände der GdW. In den Jahren 2005 bis 2010 sind insgesamt jährlich 0,91 Prozent der Wohneinheiten in Deutschland komplett energetisch saniert worden, fünf Prozent wurden teilsaniert; bei der GdW waren es ein Prozent an Vollsanierung. Über 34 Prozent der Wohnungen im GdW-Bestand wurden energetisch vollständig modernisiert, also einschließlich Wärmedämmung, weitere rund 28 Prozent energetisch teilmodernisiert.
"Ein großer Teil ist also schon saniert", so Axel Gedaschko, Präsident des GdW. Man habe sich natürlich erst an den "niedrig hängenden Früchten" bedient, vor allem in den Neuen Bundesländern war der Sanierungsanteil nach der Wende hoch und wurde stark gefördert. Seit 1992 haben die Wohnungsunternehmen 167 Milliarden Euro in ihren Gebäudebestand investiert.
"Erst im Jahr 2019 wird der Gesamtmarkt energetisch das erreicht haben, was bei den Beständen der GdW-Unternehmen im Durchschnitt bereits heute Realität ist", erklärte Gedaschko. Das liege auch am großen Bestand von Ein- und Zweifamilienhäusern, hier werde nur zögerlich saniert.
Doch trotz dieser insgesamt recht erfreulichen Prognose bleibe am Ende eine Lücke, sagte Gedaschko, "und das ärgert uns; denn der absolute Primärenergieverbrauch des Wohnungsbestandes der GdW-Unternehmen kann zwar von 2005 bis 2050 um 62 Prozent gemindert werden – Ziel des Energiekonzeptes von 2010 sind jedoch 80 Prozent Minderung."
Dieses Ergebnis der Energieprognose zeige, dass selbst die Wohnungs- und Immobilienunternehmen als bundesweite Vorreiter bei der energetischen Sanierung aus heutiger Sicht die anspruchsvollen Ziele der Bundesregierung nicht ganz erreichen können.
Umso wichtiger sei es, mahnte Stephan Kohler, Vorsitzender der Dena-Geschäftsführung, den Sanierungsfahrplan fortzusetzen. Die GdW-Prognose zeige, dass die politischen Stellschrauben immer noch nachjustiert werden müssten – das gelte vor allem für die Verstetigung und Weiterentwicklung der Marktmechanismen und einer bundesweiten Vereinheitlichung des Ordnungsrechts, sowie der Weiterführung und Aufstockung der Förderprogramme.
Die Dena hält weiterhin eine Gesamtförderung von 5 Milliarden Euro bis 2020 für notwendig; es müsse ja nicht alles schon 2014 bereitgestellt werden, so Kohler, doch der Anstieg müsse erkennbar sein. Förderprogramme müssten dabei einfacher ausgestaltet und die Bundes- und Landesförderung verzahnt werden. Denn umweltschonendes Wohnen müsse sowohl für den Mieter bezahlbar als auch für den Vermieter wirtschaftlich sein, ergänzte Gedaschko.
Es reiche dabei nicht, nur einen Baustein umzusetzen, sondern eine Reihe von Bausteinen müsste gleichzeitig und gleichwertig umgesetzt werden, so Gedaschko weiter. Gebäude sollen durch umfassende Modernisierungen und Teilmaßnahmen effizienter gemacht, Anlagentechnik erneuert und optimiert, Energieträger hin zu erneuerbaren Energien gewechselt und dekarbonisiert, und Energieeinsparung beispielsweise durch ein optimiertes Nutzerverhalten organisiert werden, so das Fazit des GdW.
Ein wichtiger Aspekt sei der Einsatz regenerativer Energien und im Zuge der Energiewende dezentrale Energieerzeugung zu fördern – das sei nicht nur im Bereich von Industriegebäuden, sondern auch im Wohnbereich möglich und sollte genutzt und gefördert werden. Zudem müsse Transparenz über die Verbräuche geschaffen werden und ein regelmäßiges Monitoring erfolgen. "Um diese Lücken zu schließen, ist es nicht sinnvoll, die Vorschriften zu verschärfen", warnte Gedaschko, "und in Leuchttürmen zu denken."
Noch höhere Vorgaben bei der Energieeinsparverordnung würden dazu führen, dass weniger, aber dafür teurere Maßnahmen umgesetzt und die Wohnkosten stärker steigen würden. Dann werde gar nicht energetisch saniert, was nicht nur langfristig gesehen ein Nachteil für die Mieter sei, sondern auch für die Energieeinspar-Ziele der Bundesregierung. "300.000 Wohnungen wurden allein im letzten Jahr vom Markt genommen", berichtet Gedaschko, sie fielen dem Abriss zum Opfer. Das könne wohl nicht das Ziel sein.
Die Gebäudebestände werden vom GdW in Gebäudetypen eingeteilt. Sind die Bestände noch "mittelprächtig", werde saniert, doch in etlichen Fällen sei ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher als eine Vollsanierung – das liege einmal an veralteten Grundrissen, die nicht auf den modernen Standard gebracht werden könnten, sowie an der extrem schlechten Grundsubstanz der Gebäude und den recht hohen neuen energetischen Anforderungen.
Anstatt also die Anforderungen zu erhöhen, sei es sinnvoller den Anteil von CO2 bei der Erzeugung von leitungsgebundener Energie, also Fernwärme, zu reduzieren. "Denn rund die Hälfte aller Wohnungen der GdW-Unternehmen, das sind rund drei Millionen Einheiten, werden mit Nah- und Fernwärme beheizt", so Gedaschko. Könnte man Fernwärme praktisch ohne den Einsatz fossiler Energien zur Verfügung stellen, dann würde sich die Erreichung der Ziele für die Primärenergie bis 2050 um ganze 14 Prozent verbessern. Die CO2-Emissionen könnten sogar um 85 Prozent im Vergleich zu 2005 gemindert werden. Dabei sollte ein Energieträgerwechsel angeschoben werden, vor allem weg von der Kohle, hin zum Biogas.
Für eine erfolgreiche Umsetzung durch die bereits stark engagierte Wohnungswirtschaft seien also politische Korrekturen notwendig, so Kohler: Dazu sollte das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in die Energieeinsparverordnung (EnEV) integriert werden.
Bei Energiepreisen sei mehr Transparenz für eine bessere Vergleichbarkeit notwendig. Der Betrieb von Blockheizkraftwerken zur Wärmeversorgung oder PV-Anlagen zur Stromerzeugung für einen Teil der Wohnungsunternehmen scheitere daran, dass die damit verbundene ganz normal steuerpflichtige Stromerzeugung zum Verlust der gewerbesteuerlichen erweiterten Kürzung im Bereich der Vermietung führe, beschwerte sich Gedaschko. Die sonst gewerbesteuerfreie Miete werde so beim Einsatz Erneuerbarer Energien mit einer Gewerbesteuer belegt. Das wirke prohibitiv und führe dazu, so Gedaschko, dass die Unternehmen dann auf eine eigene Energieerzeugung ganz verzichten.
Für das Erreichen der Energieziele der Bundesregierung wären gerade die dezentralen Erzeuger ein wichtiger Baustein der Energiewende. Um mehr Objekte in die energetische Modernisierung zu bringen müsse das sehr erfolgreiche KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm bis 2020 unbedingt fortgesetzt werden, so Kohler, damit Eigentümer langfristig planen und Handwerk und Industrie die Kapazitäten für die Gebäudesanierung aufbauen können.
Ein großes Versäumnis sei es, dass die steuerliche Absetzbarkeit von energetischer Sanierung abgeschmettert worden sei, hier wäre eine große Chance vertan worden. "Der Streit diesbezüglich zwischen der Bundesregierung und den Bundesländern muss endlich beigelegt werden", forderte Kohler. Auch im Bereich der Forschung und Entwicklung von Energietechnik im Gebäudebereich müsste nachjustiert werden, so Gedaschko.
"Vergleicht man die Aufwendungen für die Forschung in der Bauindustrie und Immobilienwirtschaft mit denen anderer Industriezweige, so sind die Aufwendungen in der Autoindustrie beispielsweise sehr viel höher." Bau- und Immobilienwirtschaft werde dagegen stiefmütterlich behandelt: "Baut mal", heißt es, und dabei wird nicht realisiert, dass auch hier enorme Potenziale längst nicht ausgeschöpft sind und dringend weiterentwickelt werden müssen.
Energieeinsparende Maßnahmen müssten einfacher und bezogen auf die eingesparte Energiemenge preiswerter werden, CO2-freie Energieträger bereitgestellt werden. Aus Sicht der Dena ist nach wie vor eine verstärkte Energieberatung von Immobilienbesitzern notwendig. Zudem sei eine klare, verständliche Kommunikation erforderlich, um Mieter auch über die Vorteile der energetischen Sanierung zu informieren. Die "Algen-Schimmel-Specht"-Diskussion etwa sorge immer wieder für Verunsicherung bis hin zur Ablehnung von Wärmedämm-Maßnahmen.
Die Zusammenarbeit zwischen GdW und Dena begrüßte Kohler, denn mit der GdW-Energieprognose 2050 stehe nun eine belastbare Basis zur Verfügung, mit der die Wohnungswirtschaft regelmäßig über die Fortschritte bei der Energiewende im Gebäudebereich informieren könne. Die Regierung habe Mühe, so Kohler abschließend, das Thema Energieeffizienz richtig zu platzieren, es komme bei der Energiewende zu kurz.
Gedaschko stellte noch einmal klar heraus, dass in Bezug auf die weitere Umsetzung der Energiewende durch die Wohnungswirtschaft über die Energieprognose hinaus noch viele Fragen zu klären seien: wie Gebäudeeffizienz und Energieversorgung optimal zusammenarbeiten können im Sinne sozialverträglicher, wirtschaftlicher und umweltschonender Ergebnisse, welche Rahmenbedingungen nötig sind, um im Quartier Strom zu erzeugen und lokal zu nutzen, und welche Formen der Speicherung von Strom in Zusammenhang mit Gebäuden letztendlich sinnvoll sind. Nicole Allé/ pgl