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Wohnungen bleiben auch 2012 relativ erschwinglich

Wohnungsbau hat 2011 deutlich angezogen

20.12.2011, 00:00

Gründerzeitfassade
München bleibt bei Wohnungen ein teures Pflaster. © Dena

Nach vier Jahren der Wohnungsbauflaute gab es 2011 einen Sprung um 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 225.000 genehmigte Wohneinheiten. Das hat die LBS errechnet. Die Bänker gehen für 2012 von einem weiteren Wachstum von knapp 5 Prozent auf 235.000 Genehmigungen aus.

Die Fertigstellungszahlen steigen mit zeitlicher Verzögerung nach den Genehmigungen. Deshalb sei nach dem absoluten Tiefpunkt im Jahre 2009 mit 159.000 fertig gestellten Wohneinheiten auch 2011 wohl noch nicht mit einem Ergebnis oberhalb der Marke von 200.000 Fertigstellungen zu rechnen, sondern erst ab 2012, so die LBS. Der Trend sei jedoch insgesamt deutlich aufwärts gerichtet.

Bei Mietwohnungen ist die Neubauquote mit einem Plus von zehn Prozent am wenigsten gewachsen. Stockwerkseigentum sei mit einem Plus von über 40 Prozent der Bereich mit der größten Wachstumsdynamik gewesen, gefolgt von den Eigenheimen mit fast 20 Prozent.

Gleichzeitig belegen Zahlen des Hypoport Hauspreis-Indexes einen weiteren Aufwärtstrend bei Immobilienpreisen. Dieser setzt sich auch im November fort. Der Anstieg fällt jedoch, mit Ausnahme bei den Neubaupreisen, schwächer aus als im Vormonat. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser steigen mit 0,51 Prozent am stärksten. Die schwächste Steigerung der HPX-Indizes verzeichnen mit 0,23 Prozent die Preise für Eigentumswohnungen. Die Preise für Bestandsimmobilien steigen um 0,50 Prozent auf 98,50 Punkte - vergleichsweise moderat, nachdem sie im Vormonat ein Plus von 2,33 Prozent verzeichnet hatten.

Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) sind von Januar bis September dieses Jahres 21,6 Prozent mehr Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden als im Vorjahreszeitraum. Der Positivtrend hat sich in diesem Zeitraum fast vervierfacht. Im selben Zeitraum zeigt der HPX eine Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen von 99,66 Punkten im Januar 2011 auf 102,74 im September. Als einen der Gründe für die Bereitschaft zu bauen oder Wohnungen zu kaufen nennen Experten die Angst vor einer Geldentwertung.

Dabei bleibt die Erschwinglichkeit von selbstgenutzten Wohnimmobilien auf einem historisch hohem Niveau. Das ist das Ergebnis einer am Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des Immobilienverbandes IVD durchgeführten Erhebung. "In den ersten beiden Quartalen des Jahres ist die Erschwinglichkeit aufgrund der gestiegenen Zinsen nach dem Spitzenwert im vierten Quartal 2010 zunächst um gut sieben Punkte gefallen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. "Mit dem Sinken des Zinsniveaus im dritten Quartal ist auch die Erschwinglichkeit wieder gestiegen, so dass sie mit einem Wert von 110,5 Punkten wieder beinahe auf dem Höchststand von Ende 2010 liegt."

Der Erschwinglichkeitsindex fasst die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammen. Diese gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an.

Die Erschwinglichkeit in den einzelnen Städten ist sehr unterschiedlich. Die Stadt mit dem niedrigsten Erschwinglichkeitswert (Indexwert 50,58) und damit am schwersten erschwinglich ist wie im vergangenen Jahr München. "Die Immobilienpreise in München sind schon seit einigen Jahren die teuersten in Deutschland und haben auch im vergangenen Jahr noch einmal zugelegt", erklärt Schick den niedrigen Wert. Unter den deutschen Großstädten ist Wohneigentum in Dresden mit einem Wert von 110,48 Punkten am besten erschwinglich. An zweiter Stelle steht bereits Berlin-Ost (108,71). Der Westteil von Berlin kommt auf einen Wert von 81,53 Punkten. Einen hohen Erschwinglichkeitswert erreicht außerdem Hamburg mit 101,2 Punkten. "Der günstige Wert für Hamburg erklärt sich durch das gute Verhältnis des verfügbaren Einkommens zum Eigenheimpreis, der in Hamburg natürlich in der Regel höher liegt als in Berlin", erklärt Schick.

Für die kommenden Quartale erwartet der IVD eine Seitwärtsbewegung der Erschwinglichkeit. "Aufgrund der Eurokrise wird das Zinsniveau voraussichtlich weiterhin niedrig bleiben und somit sollte die Belastung der Haushalte durch die Rückzahlung eines Immobilienkredites ebenfalls konstant bleiben", prognostiziert Schick. "Unter der Annahme von ,normalen' Marktbedingungen mit einem leicht steigenden Netto-Einkommen sowie Wohnungspreisniveau sollte die Erschwinglichkeit daher konstant bleiben."

Quellen: IVD / Hypoport / LBS / bba

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