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Kostenumlage von bis zu 11 Prozent auf Mieter möglich

Trennung von Instandhaltung und Modernisierung nötig

24.04.2010, 05:09

Dämmplatten aus Holzfasern
Bei der Fassadensanierung kann nur Dämmung umgelegt werden. Bild: Gutex

In der Regel freuen sich Mieter über eine energetische Modernisierung, weil sie sich geringere Nebenkosten versprechen. Strittig ist dann jedoch, welche Beträge als Modernisierungsumlage an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden können. Hier ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Modernisierung wichtig. Instandhaltung ist komplett Sache des Vermieters, Modernisierung kann mit bis zu elf Prozent der Kosten jährlich auf die Mieter umgelegt werden.

Bei der energetischen Modernisierung sind die Kosten nicht immer klar aufzuschlüsseln. Ein Beispiel: die Sanierung der Fassade. Einfach ist es bei den Kosten für neu angebrachte Dämmung. Die ist umlagefähig. Nicht umlagefähig sind aber die Kosten für den Anstrich, denn der dient der Instandhaltung. Ähnliches gilt für Fenster, wenn diese nicht getauscht, sondern ausgebessert und etwa mit besser isolierenden Gläsern versehen werden. Hier darf der Anteil der Instandhaltung, also das Ausbessern und Streichen, nicht auf die Mieter umgelegt werden, die Kosten für die bessere Verglasung aber schon. Schwieriger wird es bei Gewerken, die unterschiedlichen Zwecken dienen wie ein Gerüst, das sowohl zum Streichen als auch zum Dämmen der Fassade verwendet wird. Die Kosten dafür sind dann auch nur teilweise umlagefähig.

Mieter, die Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Höhe einer Modernisierungsumlage haben sollten sich die entsprechenden Rechnungen vorlegen lassen. Sie können sich entweder beim Mieterbund, dem lokalen Mieterverein oder bei den regionalen Verbraucherzentralen Rat holen.

In Baden-Württemberg bieten der Deutsche Mieterbund und die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg eine anwaltliche Erstberatung an. Die 20-minütige Beratung kostet 19 Euro und wird in  Freiburg, Heidelberg, Heidenheim, Karlsruhe, Mannheim, Neckarsulm, Stuttgart, Tuttlingen, Ulm und Waldshut-Tiengen durchgeführt. Eine Terminvereinbarung ist über das landesweite Termintelefon 01805 / 50 59 99 (0,14 Euro pro Minute aus dem deutschen Festnetz, aus Mobilfunknetzen höchstens 0,42 Euro pro Minute) möglich.

Auch in Brandenburg kooperieren Mieterbund und Verbraucherzentrale. Die Terminvereinbarung erfolgt über 01805 / 00 40 49, Mo bis Fr 9-16 Uhr (14 Cent pro Minute aus dem deutschen Festnetz, Mobilfunk abweichend). Die Beratung kostet 15 Euro. Bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen gibt es ebenfalls mietrechtliche Beratung. Sie kostet 15 Euro pro Viertelstunde. Alle Verbraucherzentralen weisen jedoch darauf hin, dass es sich nur um Erstberatungen handelt. Sie verweisen bei Fragen nach einer anwaltlichen Vertretung an die örtlichen Mietervereine.

Bei der Umlage der Kosten einer energetischen Sanierung warnt der Mieterbund vor einer hohen Belastung der Mieter, der Hausbesitzerverband Haus und Grund vor einer Überforderung der Immobilienbesitzer. Nach dem Gesetz darf der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. "Kostet die Modernisierung pro Wohnung 20.000 Euro, bedeutet das für den Mieter eine monatliche Mieterhöhung von rund 185 Euro. Kostet die Modernisierung 40.000 Euro, müssen die Mieter monatlich knapp 370 Euro mehr zahlen", rechnet der Mieterbund vor.

Er fordert deshalb, die Spielräume für Modernisierungen zu reduzieren sowie  die Förderprogramme zu verstetigen und aufzustocken. Derzeit ist aber eher mit einer Verknappung der Mittel für die energetische Sanierung zu rechnen. Die Bundesregierung stellt für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm 2010 nur noch 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung. Das sind 700 Millionen Euro weniger als noch 2009.

Haus und Grund argumentiert, dass eine energetische Sanierung für viele Hausbesitzer unwirtschaftlich sei und beruft sich dabei auf eine Studie des Forschungszentrums Jülich zu Modernisierungsmaßnahmen aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die Jahre 2005 bis 2007. In allen drei Jahren seien die Investitionskosten höher gewesen als die über die Nutzungsdauer der modernisierten Gebäudeteile zu erwartenden Energieeinsparungen.

Die Studie, die 2009 fertiggestellt wurde, hat sich außerdem damit beschäftigt, ob bei vermieteten Wohnungen die Kosten durch die Modernisierungsumlage wieder hereinkommen. Das sei nur dann der Fall, wenn die Modernisierungsmieterhöhungen in Höhe der Investitionskosten oder in voller Höhe des gesetzlich zulässigen Rahmens durchsetzbar seien. In der Praxis könne die jährliche Miete durchschnittlich nur um 4,8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten und nicht um die gesetzlich zulässigen 11 Prozent erhöht werden. pgl

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