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Mieten werden 2014 um zirka 3 Prozent nominal steigen

Immobilienweise: keine Blase in Sicht

03.03.2014, 06:20

Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten sind keine Anzeichen für eine Spekulationsblase. Die Preissteigerungen sind fundamental begründet. Sie gehen auf eine gestiegene Nachfrage zurück, beschränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen. Zu diesem Ergebnis kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat.

"Es gibt keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Auch die steigenden Kauf- und Mietpreise sind kein Grund für politischen Aktionismus. Gerade mit Blick auf die wohnungspolitischen Vorhaben im Koalitionsvertrag ist es wichtig, dass wir die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Basis solider Daten diskutieren und keine vorschnellen Entscheidungen treffen", sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Die Preissteigerungen waren zwar zum Teil erheblich, bleiben aber regional begrenzt, insbesondere auf die Zentren der Großstädte. Dort sind sie auf die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurückzuführen. "Die Ausweitung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen", sagt der Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat.

Auch für Professor Harald Simons, der speziell die Wohnungsmärkte analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: "Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006."

Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bleibt weiter im Rahmen. Der Preis für eine mittlere 125 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung lag 2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen. 2005 waren es 7,85 Jahreseinkommen. Zudem gibt es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittlerer Miete. Bei einer typischen Blasenbildung würden die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führt.

In den Zentren der Großstädte ist es zwar zu einem leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liegt sie aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden kann. Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um 3 Prozent gestiegen und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5 bzw. 4,3 Prozent. Im deutschen Mittel sind die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen damit vergleichsweise niedrig.

Für 2014 werden die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um 3 Prozent nominal steigen. Das Wohnungsangebot konnte mit dem Anstieg der Haushaltszahlen nicht Schritt halten. "Die Preissteigerungen dürften sich verstärken, weil die angekündigten politischen Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt für Unsicherheit sorgen", sagt Simons.

Eine Obergrenze für Mieten, wie sie laut Koalitionsvertrag für angespannte Wohnungsmärkte ermöglicht werden soll, hält der Rat der Immobilienweisen für kontraproduktiv. Eingriffe in die Preisbildung seien zwar kurzfristig für einige Mieter erfreulich, würden die Wohnraumversorgung jedoch mittel- bis langfristig verschlechtern. "Preise, die künstlich niedrig gehalten werden, führen zu einer höheren Nachfrage durch Zuwanderung und gleichzeitig zu weniger Neubau und Sanierung durch Investitionszurückhaltung", erklärt Professor Feld.

Eine Mietpreisbremse und eine unzureichende Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten – beides im Koalitionsvertrag vorgesehen – werden nicht dazu führen, dass das Wohnungsangebot steigt. "Eine Mietpreisbremse kann das Angebot nicht ausweiten. Um mehr Angebot zu schaffen, sind vor allem steuerliche Anreize notwendig. Dafür gibt es leider keine politische Mehrheit in der Regierungskoalition", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24. "Die Politik sollte auf den Ratschlag der Immobilienweisen hören. Nur wenn mehr gebaut und weniger reguliert wird, lassen sich die Probleme in den angespannten Wohnungsmärkten lösen", so ZIA-Präsident Mattner. Quelle: ZIA / bba

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