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Bedarf von bis zu 400.000 Wohnungen

Eigenheime in Großstädten und Mehrfamilienhäuser teurer

17.12.2015, 08:30

Seit 2009 gibt es auf dem deutschen Immobilienmarkt zwei wichtige neue Trends: Insgesamt wird viel mehr Geld für Immobilienkäufe, vor allem von Eigentumswohnungen, ausgegeben (um jährlich 8 Prozent im Mittel), und Mehrfamilienhäuser allgemein sowie Eigenheime in Großstädten steigen stark im Preis (um jährlich 10 Prozent). Das gaben die amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bekannt, die zusammen mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) den Immobilienmarktbericht 2015 erstellt haben.

Auch wenn dadurch, dass sämtliche Preise im Bericht nicht inflationsbereinigt sind, die Entwicklung des Geldumsatzes und der Verkehrswerte etwas überzeichnet wird, haben die Steigerungen auf den ersten Blick eine bemerkenswerte Größenordnung: Beim Umsatz entspricht das Anwachsen von 130 Milliarden Euro (2009) auf 191 Milliarden Euro (2014) einem Mehr von fast 47 Prozent in nur fünf Jahren. Auf den zweiten Blick ist die Entwicklung aber nicht ganz so dramatisch. Die Autoren des Berichts sehen das vorangegangene Abstürzen des Immobilien-Geldumsatzes um rund 25 Prozent zwischen 2007 und 2009 als Auswirkung der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise, so dass man einen großen Teil der darauffolgenden Steigerung als Erholung deuten kann.

Harald Herrmann, Direktor des BBSR, geht "davon aus, dass wir hierzulande statt der zuletzt von uns prognostizierten 270.000 Wohnungen jedes Jahr eher 350- bis 400.000 Wohnungen bauen müssen." Die Ausweitung der Bautätigkeit sei jedoch begrenzt: "Die Bauwirtschaft ist schon jetzt extrem ausgelastet, vor allem das Ausbaugewerbe."

Der Immobilienmarktbericht enthält auch Daten zu Wirtschaftsimmobilien, aber das wichtigste Marktsegment sind die Wohnimmobilien: 68 Prozent des Geldumsatzes betrafen 2014 den Kauf von Wohngebäuden und deren Grundstücken. Zur Preisentwicklung im Einzelnen machen die Autoren bei den Eigentumswohnungen nur Angaben für mittelgroße ("klassische") Wohnungen mit einer Wohnfläche von 45 bis 120 m² und unterschieden nach neuen und "gebrauchten" Wohnungen.

Eigentumswohnungen: teure noch teurer, billige noch billiger

Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen sei eine gespreizte Entwicklung erkennbar: Teure Wohnungen (obere 95 Prozent der Preise) wurden noch deutlich teurer (2009: 1.700 Euro/m²; 2014: 2.290 Euro/m²); billige (untere 5 Prozent) wurden noch etwas billiger (640 Euro/m²; 580 Euro/m²); mittelteure (Median) stiegen leicht im Preis (1.050 Euro/m²; 1.195 Euro/m²). Das sind die Daten für den Bundesdurchschnitt.

Differenziert man regional, zeigt sich eine noch stärkere Spreizung, auch beim absoluten Preisniveau: 2014 wurden für eine mittlere Wohnung in München 4.200 Euro/m² gezahlt. In manchen Landkreisen von Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt waren es dagegen nur 200 Euro/m². Die Preisentwicklung neuer Eigentumswohnungen verlief ähnlich gespreizt, aber bei allen Niveaus hat der Preis in den vergangenen fünf Jahren zugelegt.

Der Quadratmeter bei einer mittleren Wohnung (Median) wurde 2014 im Bundesdurchschnitt mit 2.380 Euro gehandelt. Der regionale Höchstwert wurde mit 5.600 Euro/m² ebenfalls in München erreicht, und am billigsten war ein Quadratmeter im Altkreis Demmin in Mecklenburg-Vorpommern: 525 Euro.

Mehrfamilienhäuser: durchweg höhere Preise

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Datenlage schlechter. Hier wurde nur nach Größe differenziert, und für sehr große Gebäude mit mehr als 15 Wohneinheiten liefert der Bericht überhaupt keine Preisinformationen. Für "große" Mehrfamilienhäuser (7 bis 15 Wohneinheiten) aber schon, und hier verlief die Entwicklung ruhiger. 2009 wurden für einen Quadratmeter Wohnfläche in einem solchen Haus 625 Euro gezahlt, 2014 waren es 745 Euro (Median).

Die Autoren geben für diesen Gebäudetyp keine konkreten Extremwerte an, differenzieren aber weiter nach Bevölkerungsentwicklung am Standort. So lässt sich ablesen, dass 2014 in Gebieten mit deutlich sinkender Bevölkerungsentwicklung die unteren 5 Prozent der Preise bei nur 200 Euro/m² Wohnfläche lagen, in solchen mit deutlich steigender Bevölkerungsentwicklung die oberen 95 Prozent bei 2.480 Euro/m². "Kleine" Mehrfamilienhäuser (3 bis 6 Wohneinheiten) waren erwartungsgemäß nur etwas teurer zu haben: 2009 kostete hier ein Quadratmeter Wohnfläche 670 Euro; 810 Euro waren es 2014 (Median). Die Extremwerte analog zu denen bei großen Mehrfamilienhäusern lagen mit 220 und 2.720 Euro/m² Wohnfläche ähnlich weit auseinander.

Eigenheime: Spanne steigt

Während sich die Preisinformationen zu den Mehrfamilienhäusern auf Objekte jeden Baujahrs beziehen, berücksichtigen die zu Eigenheimen nur gebrauchte Häuser und unterscheiden nach freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern einerseits und Reihenhäusern und Doppelhaushälften andererseits. Das statistische Normal-Ein-/Zweifamilienhaus 2014 hatte die ungefähren Eckdaten 150 m² Wohnfläche zu je 1.400 Euro (Median), Grundstücksfläche 800 m² und kostete demnach 210.000 Euro. 2009 waren es noch 1.190 Euro/m² Wohnfläche gewesen. Die Preisspanne zwischen den unteren 5 Prozent (2014: 715 Euro) und den oberen 95 Prozent (2014: 2.840 Euro) hat sich seit 2009 um 37 Prozent erhöht und ist auch regional größer geworden. Sehr niedrige Preise findet man in ländlichen Gebieten zum Beispiel von Sachsen-Anhalt und Hessen: um 500 Euro/m² Wohnfläche, oft weit weniger als der Wert der Bausubstanz.

Den Vogel schießt auch hier München ab: 7.200 Euro/m² Wohnfläche. Ein typisches Gebäude der Kategorie Reihenhäuser und Doppelhaushälften hatte im Jahr 2014 120 m² Wohnfläche zu je 1.375 Euro (Median) und eine Grundstücksfläche 370 m², kostete also rund 165.000 Euro. 2009 hatte ein Quadratmeter noch 1.170 gekostet. Die Preisspanne ist aktuell – auf etwas höherem Niveau – ähnlich groß wie beim Einfamilienhaus, aber sie hat sich um 46 Prozent seit 2009 und damit wesentlich stärker erhöht. Für nur etwa 335 Euro/m² Wohnfläche kann man ein solches Haus im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald kaufen – in München muss man mit 5.640 Euro/m² rechnen. von Alexander Morhart

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