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Bestand soll bis 2050 komplett energetisch fit werden

Deutsche Annington startet 2014 Sanierungsfahrplan

03.02.2014, 06:20

Stephan Kohler und Rolf Buch
Rolf Buch, Chef der Deutschen Annington (rechts) stellt Sanierungsfahrplan vor. © Allé

Die Deutsche Energie-Agentur (Dena) hat eine Sanierungsstrategie für den Immobilienbestand der Deutschen Annington Immobilien erarbeitet mit dem Ergebnis, dass bei Durchführung die Primärenergieeinsparung bis 2050 bei 70 Prozent liegen könnte. Die Energieziele der Bundesregierung würden damit annähernd erreicht.

Der Sanierungsfahrplan ist der erste seiner Art in der privaten Wohnungswirtschaft und hat das Ziel, mit einem wirtschaftlich effizienten Einsatz der verfügbaren Mittel einen möglichst hohen Grad der energetischen Sanierung zu erreichen.

Basis des Plans war zunächst die genaue Analyse des Gebäudebestands. Die Untersuchung zeigt, wie das börsennotierte Wohnungsunternehmen möglichst viele Gebäude in seinem Bestand wirtschaftlich sanieren kann. Unter Berücksichtigung sich ändernder Rahmenbedingungen stellt die Sensitivitätsanalyse einen Zielkorridor von 50 bis 76 Prozent Energieeinsparung bis 2050 in Aussicht.

"Die Ziele sind also durchaus realistisch", sagte Stephan Kohler, Vorsitzender der Dena-Geschäftsführung. Gleichzeitig werde deutlich, dass langfristige Förderperspektiven und eine stabile Entwicklung des Ordnungsrechts für die energetische Sanierung des Gebäudebestands benötigt werden.

Der Sanierungsfahrplan bezieht sich auf mehr als 20.000 Gebäude mit etwa 150.000 Wohnungen im Bestand der Deutschen Annington. Zielsetzung der Untersuchung war die energetische Sanierung des kompletten Bestands bis zum Jahr 2050. Gleichzeitig sollte die Bezahlbarkeit der Mieten gewährleistet werden.

Die Kosten für die geplanten Effizienzmaßnahmen würden sich auf insgesamt 2,8 Milliarden Euro belaufen. Das entspricht 318 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Mit jährlichen Investitionen von 75 Millionen Euro würde die jährliche Sanierungsrate bei 2,5 Prozent liegen.

"Ausgehend von dem Modernisierungsprogramm, in das das Unternehmen seit 2008 mehr als 250 Millionen Euro investiert hat, war es unser Ziel, den Modernisierungsansatz professionell weiterzuentwickeln", sagte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Annington. Die Studie zeige der Immobilienbranche Potenziale auf, wie die Sanierungsgeschwindigkeit durch geringere Kosten gesteigert werden kann und so die definierten Energieeinsparziele erreicht werden können.

Der Schwerpunkt bei der energetischen Sanierung von Gebäuden müsse auf der Energieeffizienz liegen, so Kohler, sie sei die tragende Säule der Energiewende im Bereich der Gebäudewirtschaft, der Kosten-Nutzenfaktor sei dabei am effektivsten – erst danach komme der Einsatz von regenerativen Energien. Auf der Wärmekonferenz in Berlin am Vortag ließ die Finanzpolitik leider verlauten, so Kohler, dass die steuerliche Abschreibung von energetischen Sanierungsmaßnahmen zugunsten der Mütterrente abgeschmettert wurde. Ein schlechtes Signal für die Wohnungswirtschaft, ein wichtiger Anreiz entfällt damit.

Was gerade in der Politik geplant werde, so Kohler, etwa Luxussanierungen mit politischen Vorgaben einzuschränken, dürfe nicht dazu führen, dass Energieeffizienz-Maßnahmen in diesem Zuge gleich mit abgewürgt werden. Dass die Steuerabschreibung nun vom Tisch sei wäre unüberlegt, so Kohler, denn man habe den Fachausschüssen mehrfach vorgerechnet, dass eine Steuerabschreibung trotzdem rentabel wäre und durch Schaffung von Arbeitsplätzen etwa ein Steuerausgleich stattfinden würde.

Man müsse die Sanierungsgeschwindigkeit aber vor allem auch die Kosteneffizienz erhöhen, so Buch, denn die Kosten für eine umfassende energetische Sanierung seien hoch und eine Warmmietenneutraliät werde erst spät erreicht. Dafür werde aber der Wohnwert erhöht, denn es würden nur Rundumsanierungen durchgeführt, also energetische Ertüchtigung der Fenster, Gebäudehülle, Keller und Dach, so dass danach eine Wohnbehaglichkeit direkt spürbar werde. Die Gebäude hätten nach Sanierung fast Neubaucharakter.

Doch die Mieten müssten bezahlbar bleiben, "auch die Eisenbahnerwitwe muss ihre Miete noch bezahlen können", führte Buch als Maßstab an. 30 Prozent der Investitionen im Sanierungsfahrplan seien wirtschaftlich nicht durchführbar, die Kosten der Modernisierung müssten daher gesenkt werden, so Buch weiter.

Würde man als Zielvorgabe etwas weniger als den EnEV-Einstiegsstandard wählen, wäre das Kosten-Nutzen-Verhältnis besser. "Eine leichte Modifizierung des Effizienz-Standards würde also einen besseren ökonomischen, ökologischen als auch sozialen Ausgleich erzielen", sagte Buch. Bei einer energetischen Sanierung seien die Investitionen faktisch doppelt so hoch wie bei einer normalen Sanierung ohne energetische Maßnahmen.

Der nun erarbeitete Sanierungsfahrplan zeigt, dass für den Bestand der DAIG eine warmmietenneutrale Modernisierung für das gesamte Portfolio langfristig darstellbar ist: Bei einer inflationsbereinigten Energiepreissteigerung von vier Prozent, wie ihn die Dena in ihren Berechnungen zugrundelegt, refinanzieren sich die Maßnahmen nach durchschnittlich 25 Jahren.

Ein Großteil der in der Analyse betrachteten Häuser würde mit den vorgeschlagenen Effizienzmaßnahmen so saniert, dass sie besser wären, als es die Energieeinsparverordnung (EnEV) für Sanierungen derzeit vorschreibt. 41 Prozent der Gebäude würden sogar den Effizienzhausstandard 85 erreichen, wären also besser als vergleichbare Neubauten.

Das Energieziel der Bundesregierung, bis 2020 den Wärmeverbrauch um 20 Prozent zu reduzieren, wird für den im Basisszenario betrachteten Gebäudebestand jedoch verfehlt. Der Wärmeverbrauch (Endenergie) werde lediglich um 10 Prozent gegenüber 2010 reduziert. Allerdings werde der Primärenergieverbrauch bis 2020 um 20 Prozent reduziert. Das liegt laut Berechnungen zum Großteil daran, dass strombetriebene Nachtspeicherheizungen ausgetauscht werden, die primärenergetisch besonders effizient sind.

Zu den Gründen für die Verfehlung des Energieziels der Bundesregierung für 2020 gehören laut Untersuchung die derzeitige Gesetzeslage und die damit verbundene Notwendigkeit, bis 2019 vorrangig Gebäude mit Nachtspeicherheizungen zu sanieren. Bei einer vorgegebenen Investitionsbegrenzung in Höhe von 75 Millionen Euro pro Jahr binde dies gerade in den ersten Jahren den Großteil der Investitionsmittel.

Die ersten Gebäude der Deutschen Annington werden bereits in diesem Jahr nach dem neuen Sanierungsfahrplan saniert. "Die Maßnahmen bringen auch Arbeitsplätze, gerade für geringer Qualifizierte", so Buch. Auch für Aktionäre mache sich energetische Sanierung des Gebäudebestands gut, berichtete Buch. Die Vorteile seien klar, denn die Anleger im Immobilienbereich des Gebäudebestands rechnen auf lange Zeiträume und ein energetisch optimiertes Gebäude gewährleistet Investitionssicherheit auf einen langen Zeitraum. Nicole Allé

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