Viele unsanierte Häuser verbrauchen deutlich weniger Energie als angenommen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH). Das Energieeinsparpotenzial im Gebäudebereich ist also deutlich geringer als erhofft, und es wird schwierig, die von der Bundesregierung im Energiekonzept angepeilte Reduktion des Energiebedarfs zu erreichen. Dies vor allem auch deshalb, weil das technisch machbare Sanierungsniveau sich oft ökonomisch nicht rechnet.
Für die Studie hat das IWH rund 200.000 verbrauchsbasierte Energieausweise für Mehrfamilienhäuser ausgewertet. "Das sind in etwa die Daten für 2,1 Millionen Wohnungen", berichtet Claus Michelsen, einer der Studienautoren im Gespräch mit EnBauSa.de. Aufgrund dieser hohen Zahl könne man davon ausgehen, das sich Extreme, die durch das Verhalten der Nutzer entstehen, gegenseitig aufheben, so dass die Zahlen den tatsächlichen energetischen Zustand der Gebäude widerspiegeln. Und der sei in vielen Fällen besser, als bisher angenommen.
Sanierungspotenzial und -aufwand sind dem IWH zufolge davon abhängig, welches Alter und welchen Baustil ein Gebäude hat. So weisen beispielsweise Gebäude, die zwischen 1900 und 1918 erbaut worden sind, aus energetischer Sicht vergleichsweise gute Bestandseigenschaften aus. Ein Grund dafür sind etwa die starken Außenwände aus Vollziegeln. Gleichzeitig ist die Sanierung dieser Gebäude meist sehr aufwändig, beispielsweise weil die Außenfassaden erhalten werden müssen. Die Investitionen sind also hoch, würden laut Studie bei einem Mehrfamilienhaus mittlerer Größe mit 7 bis 12 Wohneinheiten jedoch nur zu einer Verringerung des Heizenergieverbrauchs von 141 auf 126 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr führen. Dieser Reduktion um rund zehn Prozent stehen mögliche Einsparungen von rund 27 Prozent bei vergleichbaren Gebäuden aus den späten 1950er und 1960er Jahren gegenüber. "Der Bestand aus den 1950er und 1960er Jahren hat vergleichsweise geringe Wärmeschutzeigenschaften, die Komplexität einer energetischen Ertüchtigung ist jedoch erheblich geringer", heißt es dazu in der Studie.
EnEV lässt Alter und Standort unberücksichtigt
Obwohl der Sanierungsaufwand also in hohem Maße davon abhängt, welches Alter und welchen Baustil ein Gebäude hat, werden diese Faktoren vom Gesetzgeber nicht berücksichtigt, kritisieren die IWH-Wissenschaftler. "Die Energieeinsparverordnung beispielsweise unterscheidet nur sehr grob zwischen Neubau und Altbau sowie groß und klein. Die Regionalisierung fehlt völlig", erläutert Claus Michelsen weiter. Dabei sei die Situation auf den jeweiligen regionalen Immobilienmärkten ein entscheidender Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung. Und die gibt im Mehrfamilienhausbereich letztlich den Ausschlag dafür, ob eine Sanierung angegangen wird, oder nicht. 54 Prozent aller Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern und 76 Prozent davon werden als Mietobjekte angeboten – mit dem Ziel, eine Rendite zu erwirtschaften.
Um letztendlich mehr Sanierungen anzustoßen sollten sich die spezifischen Eigenschaften der Immobilien in der EnEV und in der Förderpolitik niederschlagen, fordern die IWH-Wissenschaftler. "Ich plädiere für eine sachliche Differenzierung bei den Sanierungsvorgaben nach Gebäudetypen und nach Immobilienmärkten", so Michelsen gegenüber EnBauSa.de. Einem Vermieter in Hochpreiswohnungsmärkten mit geringen Leerständen wie München oder Stuttgart könne man bei der Sanierung mehr abverlangen als Vermietern in Regionen mit hohen Leerständen und niedrigen Mieten.
Vor diesem Hintergrund spricht sich das IWH gegen eine pauschale Sanierungspflicht aus, die im Energiekonzept der Bundesregierung zunächst vorgesehen war. Allerdings hat die Regierungskoalition inzwischen kräftig zurückgerudert und erklärt, man wolle auf Anreize statt auf Zwang setzen. So wurde eine Mietrechtsänderung in Aussicht gestellt. Und auch die Erhöhung der Fördermittel ist in der Diskussion. Hier müsste aus Sicht von Michelsen allerdings schon sehr tief in die Tasche gegriffen werden: "Auch eine Aufstockung auf zwei Milliarden Euro würde vermutlich nicht den Hebel erzeugen, den man bräuchte, um die gesteckten Ziele zu erreichen."
Eine weitere Möglichkeit, Sanierungsanreize zu schaffen, die bislang kaum diskutiert wurde, sieht der Wissenschaftler in zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten. "Wenn die Vermieter steuerlich Abschreibungsmöglichkeiten erhalten, fangen sie an zu rechnen", ist er sich sicher. 117sth