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Wohnungen für 1.000 Menschen ab 2013

XXL Passivhaus-Projekt in Berlin startet

16.05.2011, 08:41

Aino Siemens, Vorstand Möckernkiez
Aino Simon steht für Vielfalt in Berlins größter Passivhaussiedlung. © Morhart

Am Anfang stand eine Enttäuschung: "Als wir 2007 aus England zurückkamen nach Berlin, haben wir uns viele Projekte in Berlin angeschaut und waren total enttäuscht, dass die alle KfW-40, KfW- 60 machen. Wir haben gefragt: 'Macht Ihr nicht ein Passivhaus - wenigstens?' Und dann haben die gesagt: 'Nein, das ist zu teuer. Dafür ist unsere Klientel nicht bereit, Geld auszugeben.' "

Der heute 31-jährigen Politologin Aino Simon war und ist der "ökologische Fußabdruck" herkömmlicher Wohnhäuser zu groß. Noch im gleichen Jahr traf Simon, die sich als "Kind der Anti-AKW-Bewegung" bezeichnet, auf Ulrich Haneke, 69, der bereits die Werbetrommel für ein Passivhaus-Projekt rührte. 2008 gründeten sie einen Verein und 2009 eine Genossenschaft, die inzwischen rund 800 Mitglieder hat. Die größte Hürde war der Kauf des ins Auge gefassten 30.000-m²-Grundstücks im Möckernkiez - nicht, weil das ehemalige Güterbahnhofsgelände am Ende 8 Millionen Euro kostete, sondern weil die Vivico, der Grundstücksverwerter der Deutschen Bahn AG, erst 2010 zum Verkauf überredet werden konnte.

Eckdaten des Berliner Projekts

Beheizte Wohnfläche

38.000 m²

Beheizte Gewerbefläche

7.000 m2

Gebäudeteile

2 Blockrandzeilen und 10 mehrgeschossige Häuser

Zahl der Wohnungen

400; kleinster Grundriss 35 m²

Zahl der Bewohner

1000

Standard

mindestens Passivhaus, eventuell Plusenergiehaus

Gesamtkosten

70 Millionen Euro; davon 49 Millionen Euro bankfinanziert

Nutzungsentgelt

durchschnittlich 8,30 Euro/m² Wohnfläche bei Mindesteinlage, differenziert nach Lage und evt. Größe, Einlage mindestens 30 Prozent der anteiligen Gesamtkosten

Nutzungsentgelt plus Betriebskosten

durchschnittlich 10,00 Euro/m² Wohnfläche


 

Für die Gewerbeflächen läuft derzeit die Suche nach Investoren und nach einem Betreibermodell - eine der Aufgaben von Aino Simon, die wie die beiden anderen Vorstandsmitglieder seit Anfang des Jahres auch ein Gehalt bekommt: "Erster wichtiger Punkt ist das 100-Betten-Hotel. Wir stellen uns auch einen Bio-Supermarkt vor, außerdem einen Fahrradladen, Cafés natürlich, eine Bio-Eisdiele, eine italienische Espresso-Bar vielleicht oder einen Bäcker mit Stehcafé. Wir gucken auch: Welches Gewerbe aus der Umgebung will möglicherweise da reinziehen?."

Die Genossenschaft hat fünf Architekturbüros engagiert, darunter das des Plusnenergiehausexperten Rolf Disch, der die Solarsiedlung im Freiburger Stadtteil Vauban geplant hat. Simon: "Genossenschaften tendieren zu Gleichförmigem, Kasernenartigem - was wir nicht wollen. Wir haben die Vorstellung, dass sich die Häuser sehr unterscheiden sollen und eine Vielfalt entsteht. Im Schnitt baut ein Büro 80 Wohnungen, das ist nicht wenig. Von Anfang an hat man uns geraten: Drei Büros braucht ihr mindestens. Viel hängt von einer guten Koordination der fünf Büros ab. "Wir haben übergeordnete Fachplaner, die sich mit allen Architekten auseinandersetzen müssen. Unsere Projektsteuerin von Drees & Sommer ist eine ganz tolle, faszinierende, großartige Frau, die das supertoll macht: Simone Schmiedl. Sie ist sehr klar und prägnant und dabei unheimlich charmant!"

Die Planungsphase beginne am 16. Mai mit der Vorplanung, die Entwurfsplanung dann Mitte Juni. Der Planer für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) und der Tragwerkplaner seien schon ausgesucht. Der TGA-Planer bekomme vielleicht noch entsprechende Experten zur Seite gestellt, denn von ihm werde auch eine Entscheidungshilfe erwartet, ob man eigens eine Energiegenossenschaft gründen soll, die auch die Netze in eigener Regie betreiben könnte. Davon hänge wiederum ab, welches das wirtschaftlichste Energiekonzept sei.

Bei den Energiekonzepten gibt es schon jetzt die Qual der Wahl: "Wir haben von Drees & Sommer fünf Varianten untersuchen lassen. Dazu gibt es noch einen weiteren Vorschlag von Herrn Disch und einen aus unserer Öko-AG, also insgesamt sieben. Disch hat in seinem Vorschlag das Ganze zu einer Plusenergiesiedlung gemacht. Er hat alle seine Gebäude mit Photovoltaikmodulen auf dem Dach und an Schiebeläden bestückt." Drees & Sommer empfiehlt in seiner Studie einen 430-kWth-Holzpelletkessel mit 50 m³ Pufferspeicher als guten Kompromiss zwischen tragbaren Jahreskosten von 400.000 Euro und niedrigem CO2-Ausstoß (750 t/Jahr).

Eine erste Variante mit 2.500 m² Solarthermiekollektoren, 5000 m³ Saisonalwärmespeicher und 140-kWth-Pelletkesselverringere zwar demgegenüber den CO2-Ausstoß um 7 Prozent, dabei wären aber die Jahreskosten um 20 Prozent höher. Das andere Extrem wäre eine Version mit zwei am Bedarf an Trinkwassererwärmung ausgerichteten 80-kWth-Blockheizkraftwerkmodulen, 20 m³ Pufferspeicher und einem 725-kWth-Erdgaskessel, die zwar um 48 Prozent billiger wäre als Variante 1, aber 8 Prozent mehr CO2 ausstoßen würde. Variante 1 haben die Stuttgarter Planer dann noch durch eine Photovoltaikanlage mit 3.000 m² Modulfläche ergänzt, was den CO2-Ausstoß auf 597 t/Jahr verringern, die Jahreskosten allerdings auf 460.000 Euro erhöhen würde. Weitere Varianten wie Fernwärme, Erdwärmepumpe sowie andere Solarthermie- und BHKW-Konfigurationen schnitten in der ökologisch-ökonomischen Bilanz schlechter ab. Sonstige Möglichkeiten - zum Beispiel Hackschnitzel oder Scheitholz - wurden wegen des größeren Aufwands bei Lagerung und Handhabung erst gar nicht geprüft. Als Zinssatz wurden 5 Prozent verwendet. Die Annahme der Energiepreissteigerungen von 4 Prozent jährlich für alle Energieträger ist unrealistisch und dürfte zu einer tendenziellen Überschätzung der Holzpellet-Kosten führen.

Vorausgesetzt haben die Planer bei allen Varianten eine Raumtemperatur von 20 °C im Winter und dass die Räume im Sommer nicht aktiv gekühlt werden, dazu einen Wärmedämmwert der Außenwände von 0,13 W/m²K und der Verglasung von 0,8 W/m²K. Vorgesehen ist eine mechanische Lüftung mit einem halbem Luftwechsel pro Stunde. Für Trinkwassererwärmung und Raumheizung werden im Laufe eines Jahres 1,77 Millionen kWhth angesetzt, für den Strombedarf 1,1 Millionen kWhel.

Nicht nur bei der Energie, sondern auch in anderen Bereichen soll das Möckernkiez-Projekt nachhaltig werden. Allerdings enthalten die veröffentlichen Planungen zum Beispiel zu den Baumaterialien, zur Wassernutzung und Begrünung noch kaum konkrete Aussagen. Klar ist schon die mäßig gute ÖNPV-Anbindung mit einer Entfernung von 500 Metern zur nächsten S-Bahn-Station. Immerhin hält alle 10 Minuten ein Bus vor der Haustür. Die Flächen zwischen den Gebäuden sollen autofrei werden. Die rund 20.000 Euro je Auto-Tiefgaragenplatz werden verursachergerecht den Haltern in Rechnung gestellt, und es ist eine Kooperation mit einem Carsharing-Anbieter geplant.

"Wir haben uns nach Gesprächen zum Beispiel mit den Wohnsoziologen Gerd Kuhn und Albrecht Göschel auch viele Ideen wieder abgeschminkt", sagt Aino Simon. "Wir konzentrieren uns jetzt lieber auf ein paar wenige, ganz hochwertige Gemeinschaftseinrichtungen und verzichten auf die Gemeinschaftsflächen in jedem Haus, weil die die Kosten für jede Partei um 10 Prozent steigern. Wir überlassen das den Hausgruppen." Parallel zur Planung führt der Vorstand Gespräche mit verschiedenen Banken. "Die laufen gut, und wir rechnen noch im Juli, August mit konkreten Aussagen." Im Herbst will die Genossenschaft den Bauantrag einreichen. Die Bauarbeiter sollen im Frühjahr 2012 kommen, und im Herbst 2013 soll alles fertig sein. von Alexander Morhart

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