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5000 Wohnungen profitieren von energetischer Sanierung

Gewofag steckt 600 Millionen Euro in Energieeffizienz

16.02.2010, 06:04

Nachtspeicherofen
Nachtspeicheröfen werden im Bestand der Gewofag ausgemustert. Bild: Gewofag

Senkung des Energieverbrauchs durch bessere Wärmedämmung und die Erhöhung der Effizienz der Heizungssysteme sind aus Sicht von Sigismund Mühlbauer, Prokurist des Münchner Wohnungsunternehmens Gewofag und deren Energieexperte die großen Räder, an denen sein Unternehmen zu drehen hat. In Fotovoltaik investiert sein Unternehmen nicht, die Dächer werden an Dritte vermietet.

Mit ihrem Programm "Energieeffizienz 2020" hat die Gewofag sich viel vorgenommen. Mehr als 5.000 Wohnungen im gesamten Münchner Stadtgebiet will das Unternehmen in den nächsten Jahren sanieren. Der Startschuss der Sanierungsoffensive fällt im März 2010. Ein erstes Ziel ist es, sich von  Nachtspeicheröfen zu trennen. Generell soll der Gebäudebestand mindestens auf den KfW Effizienzhaus 100-Standard entsprechend der Energie-Einsparverordnung von 2009 (EnEV 2009) gebracht werden. Das bedeutet, dass die Bestandsgebäude nicht mehr Energie verbrauchen als ein Neubau, der heutigen Standards entspricht. Im Neubau ist das KfW Effizienzhaus 70 für die Gewofag das Ziel.

An ausgewählten Objekten soll auch Passivhausbauweise erprobt werden, aber nur im Neubau: "Man kann dann die Planung so auslegen dass es hinkommt, im vermieteten Zustand geht das kaum", sagt Mühlbauer. Für Passivhäuser sind Lüftung und Flächenheizungen erforderlich. Die sind in der Sanierung nur mit umfangreichen Baumaßnahmen zu erreichen. "Solche Eingriffe sind nicht wirtschaftlich", ist Mühlbauer sicher.

Das gelte derzeit generell für die Sanierung. Vieles werde von interessierter Seite schöngerechnet, meint Mühlbauer. Deshalb haben die drei Münchner Wohnungsbaugesellschaften eine Studie erstellt und selbst Kosten für unterschiedliche Bausubstanzen und Baustandards ermittelt. Die waren sehr viel höher als von Experten behauptet. "Damit können wir gegenüber der Stadtverwaltung argumentieren und beispielsweise erreichen, dass wir die Dividende nicht komplett abgeben müssen, sondern sie für Sanierung verwenden können", erklärt Mühlbauer. Die Untersuchung habe auch ergeben, dass eine zu 80 Prozent optimale Sanierung in der Fläche mehr bringe als die 100-Prozent-Lösung für einzelne Leuchtturmobjekte, meint Mühlbauer.

Bei den Energie- und Heizkonzepten komme es aufgrund des Erneuerbare Energien Wärmegesetzes in den nächsten Jahren auf den Dächern zunehmend zur Konkurrenz zwischen Solarthermie und Fotovoltaik. Solarthermie rechne sich zwar noch nicht, aber um die Auflagen zu erfüllen, gebe es manchmal keine Alternative.

In den kommenden zehn Jahren sind Investitionen in Höhe von insgesamt 600 Mio. Euro vorgesehen. In die energetische Sanierung der Altbauten fließen 200 Mio. Euro, in den Neubau 400 Mio. Euro. Die Finanzierung des Programms erfolgt einerseits aus Eigenmitteln. 130 Mio. Euro für die Sanierung der Bestandsbauten und 30 Mio. Euro für energieeffiziente Neubauten kann das Unternehmen als Dividendenverzichtsmittel der Landeshauptstadt München verrechnen.

Der Startschuss fällt in Ramersdorf. Hier werden 75 Bestandswohnungen saniert und durch umfangreiche Dämmung energetisch auf KfW Effizienzhaus 100-Standard gebracht. Im Herbst 2010 beginnen dann die Baumaßnahmen für 398 Wohnungen in Ramersdorf sowie 437 Wohnungen in Berg am Laim. Weitere Sanierungen in Neuhausen, Sendling, Giesing, Laim und Harlaching schließen sich in den kommenden neun Jahren an. Trotz der hohen Sanierungskosten will die Gewofag nur moderate Mieterhöhungen vornehmen. Mühlbauer setzt aber auf neue gesetzliche Regelungen, um dem Nutzer-Investor-Dilemma zu entkommen. Die Sanierungen rechnen sich derzeit nur, weil städtische Zuschüsse in Form des Dividendenverzichts bei der Finanzierung helfen.

Bei der Sicherung der Sanierungsqualität verlässt sich Mühlbauer auf die eigenen Experten und kauft im Einzelfall externen Sachverstand ein. Um Fördermittel aus städtischen Töpfen zu erhalten, ist die Einhaltung des Münchner Qualitätsstandards erforderlich. Dieser legt bestimmte Vorgehensweisen und Mindestwerte für einzelne Elemente der Gebäudehülle fest. "Das richtet sich aber an Leute, die nicht vom Fach sind, und da ist es auch sinnvoll", sagt Mühlbauer. Wohnungsunternehmen hätten aber die Expertise in der Beratung und Baubegleitung im eigenen Haus, für die machten diese Standards nicht wirklich Sinn.

"Mit unserem Programm wollen wir zu einer signifikanten Reduzierung der CO2-Belastung beitragen und in Sachen Klima- und Umweltschutz eine Vorbildfunktion für München übernehmen", so Gordona Sommer, technische Geschäftsführerin der Gewofag. Weitere Projekte, wie zum Bespiel ein Forschungsprojekt in Riem, bei dem durch die Veränderung verschiedener haustechnischer Standards der Einfluss auf den Energieverbrauch ermittelt werden soll, sollen zusätzlich zu einer langfristigen Energiesenkung im kommunalen Wohnungsbau beitragen. pgl

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