Ertragswertverfahren ist bei Passivhäusern meist richtig
Jeder Hausbesitzer muss Grundsteuer bezahlen. Für die Höhe der Grundsteuer ist neben dem Hebesatz das Bewertungsverfahren ausschlaggebend. In Frage kommen Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Mit dem Aufkommen der Passivhausbauweise scheinen einzelne Finanzämter dazu übergegangen zu sein, für Passivhäuser das teurere Sachwertverfahren anzuwenden.
In Deutschland gibt es mittlerweile zirka 10.000 Passivhäuser. Sie verbrauchen aufgrund ihrer hervorragenden Dämmung und innovativen Haustechnik nur 15 Kilowattstunden Heizenergie pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche und unterscheiden sich dadurch von konventionellen Objekten. Dies hat wohl bei einigen Finanzbeamten dazu geführt, die Passivhausbauweise in die Luxus-Kategorie einzuordnen und die Grundsteuer auf der Grundlage des Sachwertverfahrens zu ermitteln.
„Dies müssen sich betroffene Hausbesitzer aber nicht gefallen lassen“, betont Rechtsanwältin Stefanie Jäger-Reinauer. Das Finanzministerium Schleswig-Holstein hat in einem der Bauöffentlichkeit wenig bekannten internen Schreiben die obersten Finanzbehörden der Länder angewiesen, dass bei Ein- und Zweifamilienhäusern generell die Wertermittlung im Wege des Ertragswertverfahrens zu erfolgen habe.
Die Anwendung des Sachwertverfahrens sei nur dann gerechtfertigt, wenn die betreffenden Passivhäuser besonders ausgestattet oder besonders gestaltet seien. Begründung: „Das Passivhaus ist mit einem in konventioneller Bauweise errichteten Gebäude vergleichbar.“ (FM Schleswig-Holstein, AZ VI 353 – S 3199 – 064). „Betroffene Bauherren sollten auf dieses Schreiben Bezug nehmen“, rät die Steuerjuristin.
Eine Kröte müssen die Besitzer von Passivhäusern allerdings schlucken: Beim Ertragswertverfahren wird für die Wertermittlung die mit dem Objekt erzielbare Miete zugrunde gelegt. Das Finanzministerium Schleswig-Holstein hat in dem oben zitierten Schreiben ausdrücklich keine Bedenken dagegen, dass bei Passivhäusern der besonderen Bauweise durch Ansatz der oberen Mietwerte des Mietspiegels Rechnung getragen wird. „Dies halte ich für völlig verfehlt, denn Eigennutzer, die besonders energieeffizient gebaut und dafür erhebliche Mehrkosten in Kauf genommen haben, werden dafür finanziell durch den Staat bestraft“, kritisiert Jäger-Reinauer. André Schneider
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